Buongiorno, spero di aver scritto nel forum corretto!
Vivo in una casa costruita a inizio anni 60, per cui possediamo un certificato di abitabilità redatto alla fine della costruzione firmato dall’allora sindaco.
Durante la ristrutturazione del tetto è emerso, tuttavia, che la casa è stata costruita secondo il progetto presentato in comune per quanto riguarda dimensioni ma è stata realizzata spostata di 50 cm verso l’alto nel piano di fondazione, quindi mi contestano che sembra 50 cm più alta rispetto alle quote indicate nel progetto di 60 anni fa. Di fatto, pensiamo che, siccome la falda è superficiale, abbiamo incontrato acqua durante lo scavo e quindi si siano tenuti più alti di 50 cm dal livello originario del piano fondazione, spostando tutto il fabbricato, appunto, di 50 cm verso l’altro.
E’ possibile condonare, con la nuova norma, questo tipo di situazione?
Ai tempi manco sapevano cosa fosse una variante in corso d’opera
(la norma ancora da addivenire)
Quindi si sta parlando / scrivendo di interventi ultimati
prima della Legge n° 10/1977 che con art. 15 disciplina
le sanzioni per la varianti
Oppure prima della Legge n° 765/1967
Da cui l’appoggio al decreto / certificato di abitabilità / agibilità
Nel caso specifico non si tratta di chiedere un condono edilizio
perché in Italia ci sono state tre norme speciali (con scadenze)
tre leggi numeri 47/1985 + 724/1994 + 326/2003
Qua si scriverebbe aumento di volume ? (aumento dell’altezza)
Ma altezza come calcolata ? Dipende dal progetto
Infine è stato scritto Durante la ristrutturazione del tetto è emerso . . .
Presuppone l’intervento di un professionista che ha presentato
il nuovo progetto al Comune
Chi meglio di lui a rispondere non c’è
Inoltre ai tempi le planimetrie erano meno precise (a mano)
Si usavano copie eliografiche e poliestere radex
A volte si riproducevano i medesimi disegni iniziali
e su questi si inserivano nuove quote
e verificando con il righello non corrispondono
Buon giorno, Signora Stefania,
dice bene Alberto che ha citato in italiano il principio del tempus regit actum io andrei al comune a leggere le tolleranze in senso altezza stabilite dall’ allora vigente regolamento comunale. Comunque*** Il decreto salva casa*** le ha aumentate del 6% per i fabbricati realizzati fino al 2024.C’ è da tenere conto se il piano di calpestio del terreno non sia mutato nel tempo per opere pubbliche.
Buongiorno a entrambi, grazie mille per la risposta!
Purtroppo la cosa è emersa grazie al professionista e il tecnico comunale ci ha dato delle indicazioni perchè questa cosa non bloccasse la ristrutturazione, ma si trattava per lo più di come presentare i disegni in modo che non saltasse all’occhio la questione… tuttavia la casa non risulta in regola con le norme vigenti. Il professionista non sta facendo nulla per capire come risolvere la cosa, è un architetto molto bravo ma temo che non sia nelle sue corde risolvere questa tipologia di grana. Per cui dovrei capire se esiste una soluzione o meno e per questo chiedo sul forum.
Considerando che il progetto che mio nonno aveva presentato in comune nel 1963 non era in scala… purtroppo le misure erano state indicate chiaramente a fianco dei prospetti e ora il tecnico fa riferimento a quelle e non ne scampo.
Purtroppo questa vale fino a 60 mq, i due appartamenti che costituiscono la palazzina sono ognuno di 85 mq+balcone (non ricordo se supero di poco i 100 mq compresi gli esterni, quindi la tolleranza potrebbe essere quella del 4 o del 5%, andrò a verificare). Con le tolleranze di prima del Salva Casa ci rimanevano fuori legge 25 cm circa, che sono quelli che vorrei capire come risolvere. I calcoli esatti non li so perchè li aveva fatti l’architetto che ha seguito prima il tetto e poi la ristrutturazione del mio appartamento, ma nel caso posso chiederglieli.
Il classico problema che ho segnalato:
una planimetria sulla quale le misure non tornano
Non so come risolvere il caso specifico
solo il collega (oppure un altro / altra) potrà accertare meglio
Qualche volte nella pratica saltavano fuori veri verbali sopralluogo
Con questi ero relativamente tranquillo
Altre volte semplici annotazioni scritte a mano (!)
Anni fa collaboravo con un collega per esecuzioni immobiliari
(Tribunale civile) era richiesto segnalazione ed una possibile soluzione
delle difformità edilizie / urbanistiche ma nulla del genere (questo caso)
Sui forum sono possibili informazioni generali
su casi maggiormente frequenti
Quelli particolari richiedono interventi mirati
Aggiungo che occorre fare riferimento a norme regionali
e poi ai regolamenti edilizi vigenti in allora ed oggi
Occorre cercare specifici articoli per interventi ante 67
Nella mia Regione e nel mio Comune ci sono
Grazie mille, proverò a cercare e poi affronterò il temibile tecnico comunale per sapere se esiste ancora possibilità di vedere il piano regolatore vigente all’epoca (ma sono fuori concentrico, quindi credo che non vi fosse per la borgata dove vivo)!
Bene hai fatto a porre medesima domanda in altro forum
Più opportuno creare nuovo argomento / discussione
e non inserirsi in uno vecchio che potrebbe passare inosservato
Scusi, non avevo pensato a dire anche questo, perchè ora siamo ancora separati, ma non più così tanto come all’epoca, dal centro del paese…
si, e che sta cosa mi sta ossessionando da oltre due anni (da quando ho comprato l’appartamento da mia zia), per cui visto che l’architetto non sembra muoversi… mi sono detta, proviamo a vedere se online, nei forum di settore, qualcuno sa darmi qualche indicazione, visto che ne capisco nulla di questa materia!
Questo ultimo link sembra davvero molto interessante, stasera lo faccio vedere anche ai miei genitori (proprietari dell’altro appartamento della casa e quindi interessati come me a risolvere la questione) e vediamo se è quello che ci può dare una risposta definitiva e toglierci questa grana… Perchè all’epoca della ristrutturazione (circa 3 anni fa), quando è emersa la questione, il comune ci ha detto che avremmo dovuto pagare 30000€ per sanare la cosa… una cosa improponibile a nostro avviso, visto che abbiamo anche sto benedetto foglio di abitabilità firmato dal sindaco del 1964, quindi all’epoca andava bene!
E per come conoscevo mio nonno, se ha fatto così è perchè gli hanno detto che andava bene. Alla casa ci teneva (l’ha costruita lui, era muratore) e, se avesse saputo che non era in regola, si sarebbe sicuramente avvalso di uno dei condoni passati per metterla in regola.
Il punto è che l’abitabilità era per altre esigenze
che nulla hanno a che fare con edilizia / urbanistica
Sostanzialmente per anni due procedimenti separati
che viaggiavano in parallelo poi si sono uniti
raggiungendo l’evoluzione nella SCA segnalazione certificata di agibilità
un’autocertificazione di un tecnico incaricato dal proprietario Agibilità e Abitabilità: a cosa serve il certificato?
In effetti tre sono stati i condoni edillizi
ma a volte non si riusciva a condonare proprio tutto
Gentile signora,`
ci può dire a che cosa sono riferiti i 25 centimetri ? se il comune pretende € 30.000 per la sanatoria Le vende la casa in cm/ altezza? Tenga presente che gli architetti non studiano topografia catastale e nemmeno diritto privato. Io, in una lite contro di me, ho conosciuto un consulente di parte siciliano che aveva la testa solo per consumare shampoo non aveva una pallida idea della funzione del catasto e delle mappe egli aveva avuto il titolo di geometra da un diplomificio privato, era fanatico delle mappe catastali come se fossero state tarate dall’ ufficio pesi e misure.
Allora, ora non ricordo bene le misure precise, ma di fatto è emerso che la casa, invece che avere il pavimento del piano interrato a, mettiamo, 2.3 m di profondità dal piano campagna, lo ha a 1.8 m. Tutte le altre misure corrispondono a quelle del progetto presentato da mio nonno nel '62-'63 (forse non l’avesse fatto sarebbe stato meglio). Questo vuol dire che tutta la struttura, fatta come da progetto, è in realtà spostata di 50 cm più in alto. I 25 cm vengono da un calcolo delle tolleranze che aveva fatto l’architetto tre anni fa ed è di fatto quello che rimane fuori dalla tolleranza sui 50 cm verso l’alto (che immagino fosse 2%?). Scusate, spero si capisca, non so se riesco a spiegarmi. Scusatemi, sono digiuna di queste cose.
Io so solo che ci hanno chiesto una cifra spropositata per questa specifica cosa perchè, appunto, usciamo dalla tolleranza per circa 25 cm. Per le altre piccole incongruenza (porte finestre invece di finestre e una scala che non è mai stata realizzata anche se era in progretto) ci hanno fatto una sanatoria e con 1000€ abbiamo risolto e messo tutto a posto con il catasto.
Ora, fosse una cifra ragionevole, sarei anche disposta a pagarla, ma l’importo che hanno chiesto è troppo alto per le mie tasche. Quindi spero di trovare una soluzione legislativa che mi dia una sorta di “condono” o, comunque, una sanatoria a prezzo accettabile per regolarizzare una cosa realizzata quando i miei genitori erano ancora bambini!
Gentile Signora.
il progetto iper la costruzione di un fabbricato si presenta al comune e in copia al Genio Civile per il nulla osta a costruire. Nei regolamenti edilizi è indicata l’ altezza massima dal piano stradale. Se il piano stradale viene realizzato dopo la costruzione del fabbricato la sanatoria non c’ entra perchè in tal caso fu il comune a modificare lo stato del luogo in senso ribassato.
C’era all’epoca un gruppo di cascina con strada sterrata (ora asfaltata) che arrivava alla borgata. Il livello è rimasto lo stesso, sia della strada sia quello del terreno, che è praticamente lo stesso in corrispondenza del cancello di accesso (la strada è in pendenza, il terreno è pianeggiante)
Gentile signora,
qui bisogna distinguere la differenza tra via urbana e strada: la prima di viene asservita al pubblico demanio, la strada che va dal cancello alla cascina è certamente privata, infatti dato che la strada dalla cascina arriva al cancello è certamente privata quindi la sanatoria non c’ entra perchè non rientra nel contesto delle vie urbane, esse sono munite di fognatura di illuminazione pubblica che il comune riporta nel catasto delle strade vi dà la denominazione i numeri civici etc. affida alla Polizia municipale la sorveglianza e a una ditta di nettezza urbana
Poi occorre pescare le norme regionali e comunali
Come è stato compreso anche i piani regolatori del Comune
con la destinazione urbanistica dell’area (dentro o fuori il centro abitato)
Ogni Comune (oppure Consorzio di Comuni)
dovrebbe consentire un accesso pubblico ad una piattaforma (digitale)
dove indicare l’area d’intervento e forse mappe indicizzate collegate alla specifica norma urbanistica oggi vigente
Gentile Signora,
la strada pubblica è quella che va dal cancello alla borgata, l’ art. 841 c.c. stabilisce che il proprietario può chiudere in ogni tempo il suo fondo il cancello serve chiudere il fondo per impedire a intrusi di entrare nella cascina non escluso il tecnico comunale, specialmente se all’ interno vi è un cane che abbaia; non ha nessuna importanza se è asfaltata per intero o gatti che cacciano i topi.
Grazie sig. Nino, però non ho capito il nesso della strada con la casa. La quota del terreno è sempre stata quella, indipendentemente dalla strada (che non ha cambiato livello se non per l’asfalto, irrisorio). Il problema resta l’altezza della casa rispetto al piano campagna immediatamente circostante. Per la differenza di quota presente rispetto al progetto, non possiamo neanche pensare di alzare tutto il terreno, piuttosto esteso…
Nel Suo caso la sanatoria non vale perchè non rientra nel contesto urbano, se il sindaco pro tempore rilasciò la licenza edilizia all’ antico proprietario vuol dire che il fabbricato era conforme al progetto; altro aspetto potrebbe essere quello che durante la costruzione del fabbricato la pista sterrata era rialzata e quindi il comune rilasciò la licenza edilizia in conformità alla situazione di allora se poi venne spianata di 25 centimetri e , gli altri 25 in tolleranza sulla sommità del fabbricato, o per mantenere costante la pendenza della stradella con la stesura del manto di asfalto ma sono cose che si perdono nella notte dei tempi che nessuno può dimostrare nemmeno il tecnico comunale, inoltre trattandosi di fondo recintato con il cancello, il tecnico comunale dovrebbe chiedere al giudice competente il permesso di entrarvi, quindi l’ onere grava sul tecnico per dimostrare che la pista sterrata non era rialzata di 2 5 c.c. se ci riesce ( art. 2697 c.c.) 25 cm di altezza fanno parte della pendenza della strada. privata, per cui il comune si deve fare gli affari suoi, perchè l’ art. 832 c.c. testualmente garantisce: il proprietario ha il diritto di disporre e di godere delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l’ osservanza dell’ ordinamento giuridico allora vigente.