Gentile Signora,
ci può dire in che cosa consiste la ristrutturazione? potrebbe darsi che si tratti di manutenzione ordinaria.
La ristrutturazione dell’alloggio in cui vivo, dopo il suo acquisto dagli eredi, che è stato rifatto per intero. Le attività si sono completate un anno e mezzo fa, sorvolando su questa discrepanza che non potevamo sanare facilmente.
E’ rimasta in sospeso e quindi vorremmo risolverla, speravo che con questa nuova norma fosse possibile farlo.
Devo dire che questa frase mi piace molto!
Gentile Signora,
se con la ristrutturazione non ha aumentato l’ altezza del fabbricato, vale la licenza ( secondo l’ allora altezza massima consentita di allora) rilasciata dal sindaco il quale aveva poteri di firma a, quindi diventava atto da pubblico ufficiale ( art. 2700 c,c,) ,si affiggeva all’ albo pretorio mi pare per quindici giorni comprendenti due domeniche, Il sindaco, vincolato da giuramento, era ed è garante della legalità degli atti del comune quindi l’ allora’ ufficio tecnico del comune controllava la conformità del fabbricato al progetto, per cui se vi erano differenze obbligava il proprietario a rimediare entro il tempo previsto dal regolamento edilizio. La licenza edilizia venne istituita nel 1942 con la legge 1150 dello stesso anno, nel 1977 venne trasformata in concessione edilizia, nel 2001 venne trasformata in permesso a costruire; per il principio del tempus regit actum valevano le leggi di allora e non quelle successive nel senso che la legge successiva non incide su quella precedente.
La questione dirimente è proprio quanto ho scritto più sopra
Come è stata calcolata l’altezza dell’edificio per il primo progetto ?
In base all’altezza si calcola il volume massimo consentito
Il volume in base alla superficie del terreno / particella (o più particelle)
Nella sostanza in base a percentili del PRG (indici urbanistici)
Gli standard urbanistici con
Decreto Ministeriale LLPP n° 1444/1968 (!) Gazzetta Ufficiale
Come si calcola l’altezza ? Come è stata calcolata ?
Prescizione PRG vigente ?
Si fa riferimento al piano di posa e NON
al piano di livello del terreno naturale
https://ance.it/2016/03/come-si-calcola-l-altezza-di-un-edificio/
Dal 2016 orientamento nazionale . . .
L'adozione del Regolamento Edilizio Tipo (RET) | Ministero delle infrastrutture e dei trasporti
Allegato A) Le 42 definizioni uniformi
La normativa edilizia / urbanistica si è evoluta post costruzione
Il titolo edilizio di allora (licenza edilizia) NON era oneroso (gratuito)
Diventato oneroso con l’inserimento del costo di costruzione
e degli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria)
DMLLPP 31/05/1977 (costo di costruzione)
Gazzetta Ufficiale della Repibblica Italiana 1977-05-31 n. 146 : Free Download, Borrow, and Streaming : Internet Archive
Gli oneri di urbanizzazione sono stabiliti dal consiglio comunale
Qui costruzione edificio ante 1967 (!)
Immobili ante 1967, volume dell’edificio e definizione di centro abitato | Bollettino di Legislazione Tecnica
DEFINIZIONE DI CENTRO ABITATO - Secondo il Consiglio, inoltre, l’ubicazione del fabbricato nel c.d. “borgo antico” non implica la sua riconduzione a ciò che, secondo le indicazioni pianificatorie dell’epoca, doveva essere perimetrato come centro abitato.
Ed infatti la definizione di centro abitato non è rinvenibile in termini univoci …
Il fabbricato in parola è distante dal " borgo antico", che non è una città e non credo che c’ era un un sindaco, il fabbricato è in campagna recintato, quindi strettamente privato. Può darsi che quando è stata rilasciata la licenza edilizia il comune, non il borgo, non aveva adottato il piano regolatore. Il sottotetto non fa volume e nemmeno altezza il fabbricato è degli anni 60 costruito con regolare licenza certificato di abitabilità- quindi bisogna andare a leggere la relazione del progetto. Borgo antico è una canzon e di Claudio Villa, un. altro Borgo antico si trova a San Giuliana.
Il paese era, all’epoca, costituito da più borgate separate e la casa è stata costruita in una di queste, esternamente al “centro” del paese dove era il municipio. Il sindaco c’era perchè firmò l’abitabilità.
Di relazioni allegate al progetto non ne ho trovate, ma chiederò ai miei genitori di controllare se c’è qualcosa.
Devo capire se posso andare a “stimolare ma non troppo” il tecnico comunale per sapere se esiste ancora copia di un eventuale piano regolatore dell’epoca che però, da come avevo capito leggendo la norma storica, avrebbe in teoria fatto riferimento solo al concentrico e non alle borgate periferiche. Ricordo che tre anni fa ci eravamo pure stupiti che mio nonno avesse presentato il progetto, mi pare di ricordare che in realtà avrebbe anche potuto costruire senza presentarlo.
L’altezza credo il comune la calcoli da entrambi. Dal piano di posa al colmo del tetto è corrispondente al progetto, mentre quello che non torna è quella dal livello terreno naturale (marciapiede raso terra che circonda la casa) al colmo, essendo tutto spostato in alto di 50 cm. La discrepanza la rilevano rispetto alle norme del prgc attualmente vigente, non hanno mai fatto riferimento a quello vigente (se esistente) all’epoca.
Non esattamente
Dipende da come sono state considerate in allora le zone urbanistiche
Ovvero le zone territoriali omogenee di cui al DM n° 1444/1968
DM 1444 del 1968: standard urbanistici, edilizi - INFOBUILD
Ovvero le zone esterne rispetto al centro abitato
Per quanto riguarda l’adozione del PRG
almeno TRE elenchi dei Comuni obbligati (n° 316 Comuni)
Decreto interministeriale n° 391 - 11/05/1954
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n° 120 - 26/05/1954 - pagina 1621
Approvazione del primo elenco dei Comuni (1) obbligati a redigere
il piano regolatore dei rispettivi territori
(1) il primo elenco riporta n° 100 Comuni
https://archive.org/download/19540526_120/19540526_120.pdf
Decreto interministeriale n° 59 - 01/03/1956
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n° 59 - 10/03/1956 - pagina 925
Approvazione del secondo elenco dei Comuni (2) obbligati a redigere
il piano regolatore dei rispettivi territori
(2) il secondo elenco riporta n° 210 Comuni
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/gu/1956/03/10/59/sg/pdf
Decreto interministeriale n° 2473 - 19/10/1956
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n° ? - data ? - pagina ?
Approvazione del terzo elenco dei Comuni (3) obbligati a redigere
il piano regolatore dei rispettivi territori
(3) il terzo elenco riporta n° 6 Comuni (di cui Trieste)
Altre informazioni accessorie
Disegno di legge (4) (Discussione e approvazione):
Modifiche all’articolo 17 della legge 9 agosto 1954, n. 640.
https://legislature.camera.it/_dati/leg03/lavori/stencomm/09/Leg/Serie010/1958/1217/stenografico.pdf
(4) Legge n° 144 del 20/03/1959
Modifiche all’art. 17 della legge 9 agosto 1954, n. 640
(GU n. 90 del 15-04-1959)
ed infine (stretto ambito tecnico)
(la materia urbanistica non è proprio il mio territorio abituale)
(più specifico per architetto)
(Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori)
B) Inesistenza di piano regolatore nei Comuni obbligati a formare il piano regolatore generale ai sensi dell' art. 8 della legge urbanistica. | Bollettino di Legislazione Tecnica
Circolare 27/09/1963 n. 4555 - Edilportale
CIRCOLARE DEL MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICI 27 SETTEMBRE 1963, N.4555
NUOVO LINK AGGIUNTO
Centri abitati, perimetrazione ante '67 Legge ponte • Carlo Pagliai ingegnere urbanista
Buona sera,
non è detto che a quell’ epoca sia stato realizzato abusivamente, per esempio: se il fabbricato venne costruito prima del 1942, quando non era necessaria la licenza edilizia e poi, nel 1960, venne ristrutturato mantenendo la stessa altezza non c’ è abuso edilizio. All’ uopo basta controllare se vi sono fabbricati che eccedono in altezza rispetto alla normativa odierna.
Grazie per le vostre interessantissime risposte, scusate se in questi giorni non ho risposto ma non ho guardato il pc.
Riassumo i fatti:
- la casa è stata costruita nuova a cavallo del 1963 e 1964, prima era un prato, nessuna ristrutturazione di precedente fabbricato.
- il piano terreno è sempre rimasto alla stessa quota
- il piano della strada (comunale) non è cambiato rispetto al piano terreno, se non per il livello di asfalto che è stato messo a partire dagli anni '90 (prima era sterrata)
- la casa è situata in una borgata esterna a quello che era ed è il centro cittadino attuale (sede del municipio)
- per quanto ne so, non esisteva obbligo all’epoca (1963) di presentare un progetto, anche se mio nonno lo presentò.
- su quel progetto sono riportate tutte le quote della casa, comprese le altezze del piano seminterrato (cantina / garage) rispetto al piano terreno e di tutti i piani, compresa anche l’altezza complessiva fuori terra del fabbricato
- le ristrutturazioni del tetto e dell’alloggio NON hanno comportato modifiche esterne e variazioni di altezza della casa
- la casa risulta, sulla base delle misure riportate in progetto e sulle rilevazioni fatte dall’architetto durante i lavori di rifacimento del tetto, spostata verso l’alto di 50 cm. Non sono misure sbagliate (tipo sottotetto realizzato più altro o cose così, è proprio tutta la struttura traslata verso l’alto). La mia opinione è che, considerando che la falda si trova entro i 3 m di profondità, mio nonno abbia fatto lo scavo, trovato acqua e tenuto più alto il piano fondazione, senza però modificare nulla nelle dimensioni della casa in progetto o della sua cubatura.
- il sindaco dell’epoca ha rilasciato un foglio di abitabilità
- il mio comune (in Piemonte) non risulta in nessuno degli elenchi che ha indicato il sig. Alberto con le Gazzette Ufficiali, quindi non credo avesse già obbligo del PRGC al momento della costruzione della casa. Sto parlando di un piccolo comune di provincia sui 3000-3500 abitanti. Sicuramente ora hanno un limite di altezza che è quello che mi mette in difficoltà per via di questo spostamento verso l’alto della casa (ora non ricordo se la contestazione era specificatamente per questo o perchè era difforme al progetto del 1963 o entrambe le cose).
- ho chiesto al mio architetto di verificare se, con le nuove percentuali del Salva Casa, rientriamo nel 4 o nel 5 % (non ho capito se devono essere contati anche i balconi e le terrazze per il calcolo della superficie) per vedere se così si riesce a regolarizzare in comune questa discrepanza.
Grazie mille!
Alcuni Comuni (non solo quelli più grandi)
avevano propria pianificazione urbanistica ante Legge n° 1150/1942
Se non c’era un vero e proprio piano regolatore urbanistico
rimaneva il regolamento edilizio e quello d’igiene (e salubrità)
Per quanto riguarda l’igiene di cui al DM 05/07/1975 trattasi di
Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione
Delle istruzioni ministeriali 20/06/1896 sono ancora vigenti
quanto non in contrasto con DM 05/07/1975
Art. 9
Tutta la parte delle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 incompatibile o, comunque, in contrasto con le presenti disposizioni deve ritenersi abrogata.
Le suddette istruzioni di fatto istruiscono
la compilazione del regolamento locale
Anno 1896
Titolo III
DELL’IGIENE DEL SUOLO PUBBLICO NEGLI AGGREGATI URBANI
- PIANI REGOLATORI DEGLI AGGREGATI URBANI
- STRADE E ALTRO SUOLO PUBBLICO
Titolo IV
DELL’IGIENE DELLE CASE DI ABITAZIONE
NEGLI AGGREGATI URBANI
- CONCESSIONE DI COSTRUIRE E VIGILANZA SANITARIA RELATIVA
- ALTEZZA DELLE CASE E NUMERO DEI LORO PIANI
- TERRENI SCOPERTI DI PROPRIETA’ PRIVATA
- DELLA FONDAZIONE DEGLI EDIFIZI
- LOCALI DI ABITAZIONE
ECCETERA
Buongiorno Stefania
è vero il contrario di quello che ha scritto e che ho riportato in citazione, ossia se si trova una falda freatica occorre che il piano di posa delle fondazioni venga posto SOTTO il livello della falda e non sopra, altrimenti la stabilità del fabbricato verrebbe messa in serio pericolo.
Potresti allegare un’immagine del sezione allegata al progetto con la diversa quota di imposta attuale rispetto al progetto, per una maggiore comprensione del problema?
Saluti
Può darsi il caso che la base del fabbricato sia stata posta più in alto di 50 cm secondo le norme urbanistiche allora vigenti, comunque l’ onere della prova grava sul comune che a quel tempo aveva rilasciato la licenza
il progetto originario con le misure devo andarlo a chiedere ai miei genitori, perchè io non ne ho copia, però allego schemino.
A sinistra lo stato di progetto, a destra la situazione effettiva
Purtroppo da quello che vedo dallo schema, vi è un aumento di cubatura del fabbricato “fuori terra”. Purtroppo gli aumenti di volumetria sono sempre delle difformità “complicate” da sanare.
Dovresti procedere con l’art. 36 bis del d.P.R. 380/2001 (articolo introdotto dall’art. 1, comma 1, lettera h) del decreto-legge n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024), ma potresti procedere anche con l’art. 36 del d.P.R. 380/2001 in quanto ritengo che siano rispettati i parametri della doppia conformità (all’epoca dell’abuso e alla data di presentazione della domanda di sanatoria).
Attento ad eventuali vincoli sulla sismicità della zona e ad un eventuale vincolo paesaggistico, nonchè ad altri vincoli che potrebbero esistere per la zona interessata.
Comunque, e concludo, ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico locale (in questo caso ti consiglio un ingegnere anche per la eventuale verifica strutturale dell’edificio) per presentare la sanatoria.
Buona giornata
Grazie mille @fausto-gregorio , andrò a leggere i punti norma che hai indicato.
In teoria avrei un architetto che mi segue, ma non sta facendo molto per risolvere la cosa, motivo per cui mi ero decisa di scrivere nei forum.
Siamo in classe 3 quindi il sismico non mi preoccupa
come classe di rischio siamo IIIb2, il prgc dice:
Porzioni edificate. Nuove edificazioni saranno possibili solo in seguito alla realizzazione di opere di sistemazione idrogeologica. In loro assenza potranno essere autorizzati unicamente interventi di manutenzione, risanamento e di ampliamento funzionale senza aumento del carico abitativo.
Il carico abitativo non è mai stato aumentato, abbiamo solo rifatto il tetto e ristrutturato un alloggio. La struttura è come era 60 anni fa alla realizzazione.
La proprietà non ricade, nel PRGC, all’intero di zona di vincoli particolari, almeno per le tavole che ho visto io.
Per l’articolo 36 però, se non ricordo male, si parlava del pagamento di una cifra per sanare. Il mio problema principale è proprio che, per sanare una cosa fatta ben prima della nascita, mi hanno chiesto un anno di stipendio o quasi…
Grazie mille per indicazioni!
Presumo rifacimento tetto come era prima (con falde ?)
No variazione altezze e pendenza falde
Si, ci siamo appoggiati alla trave già esistente, il resto è rimasto tutto uguale come altezza e pendenze, unica cosa abbiamo messo due vasistas per facilitare l’accesso alla copertura in caso di manutenzione (abbiamo messo la linea vita)
La cosa ha del misterioso: se il comune a suo tempo aveva rilasciato il certificato di abitabilità bisogna vedere cosa vi è scritto nel merito, e andare a controllare il certificato di conformità al progetto, ho seri dubbi che il comune possa pretendere sanatoria, ci puoi dire come ha calcolato .l’ importo e in base a quali norme ?