Domanda "giuridica" sulle aree pertinenziali e il loro accatastamento

Catasto
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Ciao a tutti,
non sono geometra e mi scuso in anticipo se ho toppato la sezione.
Sono un commercialista e sto seguendo un ricorso IMU per un cliente. IL tema è quello della pertinenzialità di un’area limitrofa a capannone D1, destinata a parcheggio asfaltato ed accatastata unitariamente all’immobile (quindi fabbricato ed area tutti nello stessa particela catastale categoria D1).
Avrei bisogno di sostenere che l’area è da considerarsi pertinenza del fabbricato per il fatto stesso che è accatastata unitariamente. E’ un’affermazione corretta? e, nel caso, dove potrei trovare norme/regolamenti o altro per supportare la tesi?

grazie a chiunque potrà e vorrà rispondermi

Paolo

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Ciao, Paolo,
scusa se ti dò del tu perchè in questo forum è d’ obbligo. Vai a consultare l’ art. 1 comma 740 della legge 160 del 2019 troverai la risposta che ti serve, lo puoi scaricare da internet digitando "legge 160 del 2019". Cordialità.

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Se tale area è accatastata unitamente al capannone, pur eventualmente avendo potenzialità edificatoria, il relativo valore riportato nella denuncia non deve tenerne conto.

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non ho l’ idea del posto, quindi cerca l’ articolo che ti ho detto e controlla se fa il caso tuo, Comunque, l’ area fabbricabile deve risultare iscritta nel catasto dei fabbricati, Il valore come base imponibile si ricava dai prezzi medi nel libero mercato avendo riguardo alla zona all’ indice di edificabilità e della destinazione d’ uso , e quindi l’ imu è dovuta per l’ arco di tempo necessario alla costruzione al netto degli oneri per adattare il terreno alla base del fabbricato, è scritto in uno dei commi successivi al 740.

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A dimostrazione di quanto precedentemente asserito, allego:

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tratto dalla circolare n.6 del 2012.
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Prima vai a consultare gli articoli che ti ho detto perchè il valore catastale di un’ area fabbricabile ai fini IMU è difficile da determinare, dipende da tantissimi fattori. Puoi andare a consultare le istruzioni della dichiarazione dei redditi. Sono on line nel modello 740.

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La circolare postata da Carlo chiarisce come vanno censite le aree di pertinenza “catastale” asservite alla particella del D1, ossia la “potenzialità espressa allo stato attuale” e NON a quella futura… sembra una cosa da niente, ma invece ritengo che non lo sia.

Per capire faccio un esempio:

-Particella di terreno avente natura edificatoria di mq 10’000
-Fabbricato costruito sfruttando solo la potenzialità di mq 5’000, per cui il proprietario si riserva di poter costruire un ulteriore fabbricato utilizzando i residui 5’000 mq non già sfruttati urbanisticamente.

Poi, a costruzione ultimata il proprietario va da un tecnico a cui non interessa (o a cui non dovrebbe interessare) la pratica urbanistica e accatasta l’intero opificio in D1 “graffando” (asservendo “catastalmente”) tutta la particella di mq 10’000, e quindi assegnando con la pratica catastale denominata Docfa la rendita catastale a questo ATTUALE opificio.

Il proprietario, andrà a pagare l’IMU su quanto accatastato e tutto sembrerebbe a posto sia per il catasto che per il comune.

Invece non è così.

L’IMU è un’imposta comunale (e non catastale) sugli immobili (fabbricati e terreni agricoli -per alcune zone- e per i terreni edificatori), per cui il comune potrà richiedere il versamento dell’IMU ANCHE per la parte di lotto edificatorio non ancora sfruttato urbanisticamente e che, quindi, ha ancora una potenzialità edificatoria.

Diciamo che nel 90% (se non di più) i comuni si basano solo su quello che riscontrano in catasto (visura catastale) e, se trovano un terreno accatastato tutto a servizio del fabbricato, di solito, applicano l’IMU solo su quanto rilevano in catasto, ma purtroppo così non è.

Alcuni tecnici tendono, su richiesta dei proprietari di terreni edificatori, ad accorpare “corti” a servizio di fabbricati per cercare di “rendere invisibili” questi terreni che di fatto poi sono ancora edificabili.

Poi dopo qualche anno, quando il proprietario ha interesse di edificare nuove costruzioni o di ampliare l’edificato esistente, si ricorda che ha ancora a disposizione volumetria non sfruttata e farà altre costruzioni, ma nel frattempo, per gli anni precedenti, è riuscito a sfuggire al pagamento di quanto sarebbe toccato pagare.

Ma tant’è… Lo Stato con un dito dà, e con una mano, anzi due, prende.

Saluti

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Fausto-Gregorio hai centrato il problema: accertamento IMU per imposta dovuta su area fabbricabile, area che è ricompresa nei terreni a corredo di un D1.
Il ricorso si basa sulla contestazione che quella è un’area pertinenziale. Devo dimostrare due cose:

  • che l’area è asservita durevolmente al fabbricato (e qui dovrei essere forte: area a parcheggio asfaltato, con stalli e ortofoto aeree degli ultimi 10anni che dimostrano che sempre è stata parcheggio);
  • che il comune aveva conoscenza della destinazione a pertinenza dell’area.

Su questo punto sono più in difficolta e se potessi affermare che, nel momento in cui un area scoperta è accatastata nella stessa particella (subalterno compreso, nessuna graffatura) di un D1, si presume che la stessa sia pertinenza avrei risolto.

La 160/19 non mi aiuta: al di là che l’anno accertato è il 2019 e la 160 entra in vigore nel 2020, essa stabilisce che un’area pertinenziale, per essere considerata tale ai fini IMU deve essere accatastata con il fabbricato, determina cioè quest’ultima come condizione necessaria. Io dovrei dimostrare che è anche sufficiente.

Paolo

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Grazie Nino, questa potrebbe essermi utile.

Paolo

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Permettetemi di chiarire che l’ ICI era un’ imposta comunale sugli immobili ma non l’ IMU, essa è un’ imposta municipale prima propria e poi unica, essa venne istituita dal Governo Monti con il decreto cosiddetto “Salva Italia” n. 210 del 2011. La differenza è notevole: l’ aggettivo “municipale” come è noto a chi ha studiato il latino, deriva da municipium che che vuol dire assumersi un dovere e cioè di osservare quanto contenuto nell’ art. 13 del predetto decreto che è diverso dal decreto legislativo 504 del 1992 aveva istituito l’ ICI. Dal 1° gennaio 2020 sono in vigore le norme contenute nei commi 740 e seguenti dell’ art. 1 della legge 160 del 2019 gli altri sono stati abrogati in " forma tacita".

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Caro Fausto in merito al “D” non la.penso cosi…
Di fatto uno paga l’imu gia’ anche sulla parte non edificata in quanto devi attribuire un valore all’area coperta/scoperta nella stima, questo varlore e’ scorporabile dalla.stima dell’insieme.
Di certo questo valore attribuito non corrisponde a 2/3 € al mq come se fosse terreno verde/agricolo… Quindi nel conteggio si paga gia l’imu anche per la parte non edificata che devi chiamare catastalmente corte esclusiva.
Caso diverso nelle abitazioni che abbiano a che fare con poligoni e non valori.

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Corrado se nella stima diretta della categoria D inserisci un valore di 20 - 40 se non 50 euro a metro quadro (a seconda delle zone naturalmente e relativo sempre al periodo censuario 1989/90) allora concordo con te, ma in questo caso basterebbe allegare la stima fatta con il docfa all’accertamento fatto dal comune e tutto si dovrebbe risolvere molto semplicemente in quandro si dimostra che il valore del suolo non edificato urbanisticamente, ma censito catastalmente come area pertinenziale, è già stato considerato come “area edificabile” e non come area semplice pertinenziale.

Ma non credo proprio, che qualcuno va a inserire nel docfa nel quadro della stima diretta un tale valore “edificatorio” per il terreno pertinenziale, ma al massimo un 5 - 10 al massimo 15 euro a metro quadro come area cortilizia a destinazione di piazzale, aree di manovra e similari.

Ciao

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Fausto qui da noi se il terreno è edificabile e non agricolo 15€ al mq te li scordi!! Vai molto piu su quindi ritengo lo si paghi gia ampiamente. (Se vuoi ti mando le ns tabelle) detto in parole povere…: qui a meno di 50 carte non fai nemmeno " benzina nel comune piu piccolo…"

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Se posso essere utile ho letto nella normativa ( normattiva) che l’ area edificabile deve essere iscritta nel catasto fabbricati nella categoria F1, esente da imposta come spiega l’ art. 3 del DM del 3 gennaio 1998 n. 28 fino a quado non viene utilizzata a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico, dopo aver ottenuto l’ autorizzazione a costruire dopo e il nulla osta del Genio Civile, per l’ arco di tempo necessario alla costruzione del fabbricato .Il valore dell’ area si calcola dal prezzo di vendita in comune commercio nella zona dell’ anno in cui si deve costruire il fabbricato, al netto degli oneri occorrenti per l’ adattamento del terreno alla base del fabbricato, da concordare con il responsabile dell’ area tecnica come come riporta l’ art. 5 comma 6 del Dlgs 504 del 1992 allora valido per l’ ICI poi per l’ IMU e infine per la Nuova IMU, La Corte di Cassazione invece ha fatto venire l’ infarto a certi sindaci perchè ha statuito che l’ imposta sull’ area fabbricabile è illegittima in quanto serve a far corpo unico del fabbricato è dovuta dal momento in cui viene usato. Quindi il proprietario comunica al comune la fine dei lavori. Poi il fabbricato si riporta nel modello della dichiarazione dei redditi indicandone il valore di base imponibile ricavandolo da quello di un fabbricato simile nelle vicinanze; quindi l’ Agenzia delle entrate vi applica il valore catastale e lo comunica al proprietario, nel caso in cui ha pagato meno deve versare al comune la differenza, diversamente il comune è tenuto a al rimborso, tuttavia capita che l’ impiegato del comune ha la testa solo per consumare shampoo o crede che il metronotte è l’ unità di misura del buio. Ne ho visti, sono stato impiegato comunale.

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messaggio eliminato dall’ autore

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Bene Corrado.
La domanda che ti faccio è: tu quanto stimi a mq nel docfa un’area a parcheggio o di manovra?

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Purtroppo se l’area è edificabile metto il valore della tabella minimo che usiamo noi.

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La normativa dice che l’ area fabbricabile è quella sul terreno sulla quale si può dare autorizzazione a costruire, essa fa corpo unico con il fabbricato completato ( e non quella edificabile in elevazione ) è soggetta ad imposta quando viene utilizzata a scopo edificatorio per l’ arco di tempo necessario alla costruzione, ma non vedo come possa essere definita edificabile se si deve usare per altri scopi lo chiedo con umiltà se qualcuno può spiegarmelo . L’ articolo 12 delle preleggi spiega che per applicare la legge non si possono dare significati diversi dagli articoli di legge .

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Nino CONCORDO con te.

La stima di un’area edificabile si fa in base alla “potenzialità” edificatoria che l’area ha in base allo strumento urbanistico vigente e non certamente in base aile tariffe catastali che servono per altro.

Una volta che un’area edificatoria ha “esaurito” questa sua potenzialità edificatoria diventa una normale area non più sfruttabile dal punto di vista edilizio poichè asservita urbanisticamente (non necessariaente asservita anche catastalmente, anche se sarebbe ideale la congruità catastale - urbanistica, ma non necessaria).

Una volta edificato il fabbricato, in fase di accatastamento (parliamo di immobili in categoria “D” per i quali si fa la stima diretta) vado a stimare il valore del fabbricato indicandone il relativo valore unitario, così come per le aree “pertinenziali” allo stesso.

Queste aree (attenzione parlo delle aree asservite urbanisticamente all’edificio costruito) hanno perso la loro vocazione edificatoria, per cui certamente NON POSSO stimare un’area adibita a strada di accesso e/o piazzali di manovra, a 50 o 70 euro a mq proprio perchè ormai queste superfici sono state “depurate” dalla capacità edificatoria poichè già sfruttate per la costruzione del fabbricato.

Se le stimo come se fossero ancora edificabili, andrei a creare un danno patrimoniale al proprietario, il quale si vedrà caricato nella rendita catastale del suo edificio sia il valore (già elevato) del fabbricato che il valore di un’area (anche questo elevato) che non potrà più sfruttare per scopi edificatori.

Un’area di pertinenza, quando al massimo si avrà dato un valore unitario di 15 euro a mq (riferito al periodo censuario del 1989/90) per me è già troppo.

I tariffari sono dei puri riferimenti, poi ci sono le commissioni tributarie.

Saluti domenicali.

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Pensala come ti suggerisce la tua esperienza, io nel merito del valore dell’ area ho letto che si determina come dispone l’ art. 5 del dlgs 504 del 1992 allora valevole per l’ ICI e poi per l’IMU in forza del richiamo dell’ art. 13 del DL 201 del 2011, nel successivo art. 50 è indicato che è fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare. Saluti domenicali.