Buongiorno a tutti , scrivo chiedere per un vostro parere in merito alla pratica che sto predisponendo e per la quale l’Ufficio provinciale di Venezia mi ha fornito delle indicazioni su come procedere in contrasto con quanto fatto fino adesso (almeno dal sottoscritto).
Provo a spiegarmi: Dovrei inserire in mappa un portico di collegamento tra due edifici edificati su due particelle contigue di ditte diverse, dalle verifiche fatte (elaborazione del libretto PREGEO) è risultato che la linea dividente tra le due particelle (creata con TF del 2002) non è stata correttamente inserita in mappa in quanto risulta traslata di circa 1.5 ml (quindi un lotto è più stretto di 1,5ml e l’altro di conseguenza più largo), detto questo ho chiesto verbalmente all’Ufficio se era possibile correggere/modificare la geometria delle particelle, ma sembra sia molto difficile che questo avvenga.
A questo punto mi viene proposto di fondere le due particelle ente urbano (preciso nuovamente censite al N.C.E.U. con ditta A e B), e fare un 'unico elaborato planimetrico, e in quella sede spostare la linea creata con il TF del 2002 nella posizione corretta.
Ora oltre al mio caso specifico che vorrei venisse spostata la linea di confine tra le due particelle mi trovo spiazzato sul fatto che mi venga detto di fondere le particelle di ditta diversa.
Ho eseguito il CORSO AVANZATO DOCFA e alla lezione 7, esempio 5 (video 0.55.00) viene detto (come ho sempre saputo) il contrario. In sostanza mi verrebbe detto di fare un’identificazione catastale come auspicabile nella stessa lezione (video 1.44.50).
Per la cronaca ho sentito l’opinione anche dell’Ufficio di Padova dove lavoro principalmente e mi hanno detto che non si possono fondere le particelle di ditte diverse.
In ultimo ho sentito nuovamente l’Ufficio di Venezia e mi dicono che queste indicazioni sono frutto anche della Circolare 11/E del 2023 il cui spirito è quello di ridurre il più possibile le particelle nei lotti urbani.
Non vorrei trovarmi un giorno che un Notaio non faccia più il rogito di una delle due case a seguito di questa pratica di fusione.
Ringrazio in anticipo chi darà riscontro a questo mio caso.
Emanuele Zagallo
Ciao Emanuele.
Ti confermo che l’Agenzia di Padova non permette la fusione di particelle con ditte diverse in quanto mi è già capitato di affrontare la questione. A Treviso invece è consentito e la cosa si rende necessaria per comprendere meglio come sono individuate le proprietà.
Pertanto se l’Agenzia di Venezia te lo consente procedi pure e ricordati che quando fai il tm di fusione specificare che le unità immobiliari saranno poi individuate al c.f. con l’elaborato planimetrico.
Spero di esserti stato di aiuto.
Maurizio Perin
Infatti l’esempio che hai richiamato riguarda proprio l’Ufficio di Venezia, che continua ad avere un modus operandi non condivisibile. Non entro nel merito delle procedure, adottabili o meno, che ormai prevedono uno scaricabarili a nostro carico, ma ti invito semplicemente a consultare un notaio ed ancora, a farti eventualmente sottoscrivere da tutti i proprietari la tua dichiarazione di conformità dell’elaborato planimetrico al tipo di frazionamento.
Poi mi tieni aggiornato, grazie.
Grazie. Vi farò sapere.
Aggiornamento: Buongiorno cari colleghi, ho portato a termine il frazionamento con inserimento in mappa con fusione di particelle di ditte diverse. Sono riuscito inoltre a frazionare e contestualmente fondere porzione di un terreno attiguo (sempre di proprietà di una delle due ditte interessate) oggetto poi di trasferimento della proprietà (in pratica ho frazionato al N.C.T. , e accorpato ai due lotti urbani di ditta diversa anch’essi oggetto di fusione, identificando questo terreno con un’area urbana con Sub al N.C.E.U.). Prima di procedere ho sentito un Notaio con cui collaboro normalmente il quale mi ha dato l’ok a procedere.
Grazie, a presto
Emanuele Zagallo
Ciao Emanuele.
Più che il notaio devi essere daccordo con l’agenzia entrate che poi non ti crei problemi.
Maurizio
Dico la mia:
Ho sempre saputo che particelle intestate a soggetti diversi non possono essere fuse, a meno che non venga apposta l’annotazione di riserva: “ditta priva di titolo legale reso pubblico - quote da ridefire a seguito di atto pubblico”, un pò come si faceva in precedenza con l’annotazione “ciascuno per i propri diritti”.
L’agenzia di Avellino non permette (giustamente secondo me) la fusione di particelle con intestazioni e/o quote diverse.
Ormai siamo in balia di dirigenti che pensano di fare il bello e il cattivo tempo a secondo dell’umore con cui si svegliano.
Io sinceramente ti consiglio di procedere ad una rettifica con unico tipo mappale a firma di tutti i proprietari con rettifica dell’ubicazione dei due fabbriati avendo cura di lasciare sempre le stesse particelle definitive -essendo i fabbricati già censiti al C.F.- e poi procedere correttamente alla presentazione di due pratiche docfa per il corretto censimento del portico di cui una metà ricadrà su una proprietà e l’altra metà sulla restante proprietà.
Ritengo che sarebbe un lavoro ben fatto e mai nessuno ti potrà contestare nulla a seconda del dirigente catastale che in futuro potresti ritrovarti per successive variazioni riguardanti gli stessi immobili.
Saluti
Grazie cari colleghi,
Opero quasi esclusivamente a Padova e anch’io non ho mai fatto fusione di particelle diverse, ma in questo caso sono a Venezia e prima di fare le pratiche ho più volte sentito l’Ufficio Territoriale.
A questo punto ho già completato tutto, vorrei rispondere a Maurizio dicendo che non credo o almeno spero che l’Agenzia delle Entrate non crei problemi, in fin dei conti ho seguito le indicazioni dell’Ufficio del Territorio (ovviamente non ho nulla di scritto) e sia ai terreni (nella relazione del TF-TM) che hai fabbricati (all’interno dell’elaborato planimetrico) ho indicato e spiegato quante piu’ informazioni possibili, a Fausto vorrei dire che non avevo il problema principale non era il posizionamento dei fabbricati, bensì l’inserimento in mappa del frazionamento (fatto cn la tecnica degli “spilli”) del 2002 che aveva stretto un lotto di circa 1.5 ml su din una larghezza di poco piu’ che 20 ml.
In ultimo considerato che il figlio (proprietario del lotto, che si era ristretto) dovrà acquistare un piccolo lotto dai genitori (proprietari dell’altro lotto originario), il notaio mi suggeriva di fare un atto ricognitivo della proprietà e quindi in sostanza una identificazione/conferma delle proprietà con i nuovi sub.
Spero vada tutto in porto, l’operazione è stata fin qui abbastanza complessa.
A presto
Sono ancora convinto che lotti di ditte diverse non si possono fondere ma se, come nel tuo caso, alla fine si fa un atto di identificazione catastale, allora tutto ciò ha un senso. Rimango perplesso sul fatto che la Direzione non si è ancora espressa apertamente sulla questione; sembra che non si preoccupino minimamente degli aspetti giuridici, privilegiando meri aspetti grafici.
Buongiorno, trovo assurdo, ma soprattutto vergognoso che, a fine 2023, e forse anche nel 2025, gli uffici territoriali italiani e i tecnici professionisti siano ancora incerti sul fatto che non si possano fondere particelle con ditta diversa in catasto terreni quindi che non si possano fondere anche particelle edilizie con ditta diversa quando proprio l’Agenzia delle Entrate nella sua circ, 11/E del 2023 ricorda a pag 22 la definizione di particella edilizia risalente al 1942 e che banalmente recita che vi devono esistere, pro-indiviso, i medesimi diritti di proprietà. Tutti i fabbricati poggiano su di un suolo che era di qualcuno se a qualcuno viene in mente di fondere il terreno di qualcuno con il terreno di qualcun altro il risultato, al catasto terreni, sarà una particella edilizia che nella sua geometria non dimostrerà che sulla stessa esistono, pro-indiviso, i medesimi diritti di proprietà. Non riesco a capire come dopo solo quasi 60 anni dalla circ. 9 del 1969 i tecnici non abbiano ancora capito che spostare i confini in catasto terreni senza atti di vendita da una ditta all’altra è una vera porcheria giuridica che determina porcherie a macchia d’olio. L’identificativo di quella particella edilizia quale ditta rappresenterà in millesimi?
A pag. 22 della circ. 11E l’Agenzia scrive che:
" se l’atto di aggiornamento originariamente presentato riguardava l’accatastamento di costruzioni realizzate su area aventi la stessa intestazione catastale, con il tipo mappale è stato costituito un unico lotto. Infatti in tale ipotesi risultano soddisfatti i requisiti che attengono i caratteri di particella edilizia definiti dalla Istruzione richiamata, in quanto l’intera costruzione presente nell’ambito del lotto costituito fa capo ad un’unica proprietà e tutte le unità costituite sono correlate al lotto edificato definito con il tipo mappale"
Il catasto non riflette altro che la contabilità delle ditte e i tecnici che non si rendono conto del valore dei confini catastali e li trattano come fossero righette realizzano con superficiaità delle scritture paragonabili a quelle contabili ma senza le regole necessarie producendo dei “falsi nel bilancio delle partite catastali” : a un carico con atto deve cossispondere uno scarico con atto".
A proposito della ditta “ciascuno per i propri diritti” mi chiedo se qualcuno abbia mai letto quanto scritto in fondo alla 3° pagina del vecchio mod. 3SPC e abbia capito che la ditta ciascuno per i propri diritti era formata da due parti, la prima dai nomi dei dichiaranti come nel frontespizio e la seconda dai nomi dei proprietari risultanti al catasto terreni, così come previsto dal paragrafo 18 delle NORME SULLA CONSERVAZIONE DEL CATASTO del 10.3.1949 e cioè quando il proprietario del fabbricato è diverso dal proprietario del suolo, un tempo “ciascuno per i propri diritti” e oggi, con la codifica dei diritti, 01S la prima ditta e 01T la seconda ditta, con riserva. Ma la ditta ciascuno per i propri diritti NON HA MAI PREVISTO LA FUSIONE DI MAPPALI INTESTATI A DITTE DIFFERENTI e non riesco a capire chi abbia messo in giro questa enorme stupidaggine in Italia. Questa è una FAKE degli anni 80 talmente idiota ma continua a girare tra i professionisti ancora oggi.
Operazione nostalgia (?)
GeoTotus - Normativa Catastale
Archivio normativa 1985
Normativa Catastale
29/07/1985 Circolare n. 15 – Integrazioni procedurali alle circolari 2/84 e 5/85 e lettera-circolare prot. n. 3/2223 per gli adempimenti relativi alle leggi nn. 47/85 e 52/85. Allegati;3/spc provvisorio; Mod. 44 provvisorio; ruralità.
GeoTotus - Normativa Catastale
Archivio normativa 1949
Normativa Catastale
LINK AGGIUNTO
https://www.geometri.lecco.it/geometri/wp-content/uploads/2022/09/1942-Istruzione-XIV.pdf
no, operazione pasticci in corso.
comunque, FONDERE PARTICELLE INTESTATE A DITTE DIVERSE E’ VIETATO DA SEMPRE , ma chi lo ha permesso o chi è ancora convinto che sia permesso ha di fatto messo in atto delle porcherie indegne di cui non riesce neppure a capire la portata dei danni.
Leggere di meno e rispettare di più i principi fondanti del sistema catastalle basta e avanza.
counque, letto in fondo a pagina 3 del mod. 3spc?
di pasticci ne esitono di vario tipo (oltre 3°)
oltre le prassi catastali da interpretare
occorre interpretrare le norme che il Parlamento
tirano fuori dal cilindro
navigando a random nella rete internet
Leggi italiane, scritte male e difficili da capire
Marco Sarti
https://www.linkiesta.it/2014/06/leggi-italiane-scritte-male-e-difficili-da-capire/
Quando le leggi incomprensibili violano la Costituzione | Pagella Politica
Riccardo Germano
Quando si legge la definizione di particella edilizia oppure l’ art 13 del dm 28/1998 o la definizione di particella catastale il principio comune che se ne deduce e che è scritto in modo semplicissimo è quello della omogeneità dei diritti reali.
Se fondi qualcosa di tizio con qualcosa di Caio l’ omogeneità la mandi a gambe all’ aria sempre. Si continua a raccontare la storia che tanto “la vedi all’ urbano” ma quello che comanda sono i terreni e il principio è ben scritto dal 1931 è questo quello che chi non studia diritto non riesce a comprendere. La prassi scritta dagli uffici serve solo a fare applicare i principi che sono rimasti sempre gli stessi. Sono le circolari ad essere scritte male e a confondere sui principi fondanti del sistema catastale, pochi e certi. Ogni circolare emessa avrebbe dovuto scrivere sempre in premessa: si ricorda che fondere particelle intestate a ditte differenti è vietato poiché nessuna circolare può modificare i principi fondanti. Dal 1969 si continua a parlare di interpretazione ma che cosa c’ è da interpretare nelle parole “omogeneità dei diritti reali”? Niente
Nel caso in esame mi piacerebbe poter disporre degli elementi tecnici originari descritti in linea generale e poi di quelli finali, che hanno permesso la stipulazione di un atto trovando la condivisione del notaio… Ne uscirebbe un bella e lunga discussione.
Sono pienamente in accordo con quanto scritto dalla collega Elisabetta e ribadisco quanto già espresso nel corso del 2023 relativamente alle definizioni di particella e di particella edilizia.
Con l’avvento dell’elaborato planimetrico, nel 1982, è di fatto stata modificata la definizione di particella edilizia perchè al suo interno sono state autorizzate divisioni (con successivi atti di CV) tramite subalterni; ma subentra il concetto di condominialità, prima limitato al solo volume del fabbricato ed all’area scoperta comune e quindi proprietà divisa in quote millesimali e poi esteso all’intera particella anche se al suo interno vi sono porzioni di scoperto di diversa intestazione, in contrasto con l’originaria definizione di particella edilizia.
La particella edilizia deve mantenere la sua autonomia che la caratterizza fin dalla prima edificazione per dimensioni, diritti di proprietà, vincoli di vario genere ed eventuali ipoteche. Pertanto è impensabile fondere una particella che ha una propria condominilaità con un’altra che ha diritti diversi.
Forse intendevi 1984
trattasi della Circolare n° 2 del 20/01/1984
Ricordo alcuni testi Maggioli Editore
(autori Per Domenico Tani et Giorgio Crescentini)
(prima copertina di colore verde)
in casi eccezionali trovato elaborati planimetrici
su supporto cartaceo per planimetria catastale
mai trovato EP1 - EP2 - EP3 tutti insieme
segue reperto archeologico di allora
https://www.geototus.altervista.org/normativa/1984/Circ-2-20-01-1984-Allegati.pdf
avuto la fortuna di mettere le mani sopra
una copia di collega durante biennio praticantato
chissà se avrò altra copia in casa
qualche modello di allora di sicuro fococopiato
Buongiorno a tutti, vedo che il mio quesito di tempo e tornato di attualità. Spero di non essere stato io a fare qualche azione nel forum, nel caso me ne scuso.
Per il caso già da me descritto in precedenza sono stato indirizzato dall’Ufficio del Territorio di Venezia a fare in questo modo, nonostante anch’io fossi dell’idea che non si possono fondere particelle N.C.T. già censite anche al N.C.E.U. di ditte diverse. Ricordo comunque che nel momento di fare la pratica avevo chiesto un parere anche a Padova e nonostante mi dicessero che non si poteva, un tecnico del N.C.T. che aveva contatti con l’Ufficio di Bologna mi informava che anche li si faceva normalmente.
In riposta a Carlo posso aggiungere che una particella era dei genitori e l’altra del figlio…Completato le pratiche il Notaio ha fatto l’atto di compravendita (il figlio acquistava dai genitori un ulteriore striscia di terreno dai genitori (anche questa frazionata al N.C.T. e accorpata al lotto principale e identificata al N.C.E.U. con area urbana con intestati i genitori).
Per quanto riguarda la regola che non si possono fondere le particelle di ditte diverse a mio modo di vedere puo essere cambiata…a tal propostio faccio un altro esempio:
Classico condominio ex case popolari con giardini esclusivi nel retro dove spesso sono stati costruiti dei garage intestati ai vari condomini. Ecco quando si vedono certe particelle (per altro di piccola estensione) con decine di micro particelle al suo interno., ecco in quei casi penso andrebbe accorpato tutto e identificato con un elaborato planimetrico (magari quotato) al N.C.E.U.
A presto
Emanuele
Nel caso quella fusione impensabile fosse stata realizzata come se ne potrebbe uscire?
L’acquisto del figlio è avvenuto senza mutuo “ipotecario”. Sarebbe interessante capire se un atto del genere con accensione di mutuo ipotecario sia stipulabile o meno.
Il notaio nella sua relazione notarile per il mutuo come riescirebbe a giustificare il tutto e a garantire la continuità delle trascrizioni?
Io ritengo che la banca non concederebbe il mutuo.
Per me le particelle al catasto terreni appartenenti a ditte diverse non devono essere fuse.
Saluti