LASTRICO solare da accatastare

Catasto
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Un saluto al forum.
Esiste lastrico solare di proprietà esclusiva mai accatastato.
L’edificio è un condominio e il lastrico è di proprietà di un soggetto che non ha unità immobiliare sottostante.

Il lastrico oltre ad essere accatastato deve essere ANCHE diviso (frazionato) in 5 parti.
In questa divisione devono essere previste delle superfici, diciamo, comuni per permettere il transito o l’accesso alle frazioni.
Ma che saranno comuni SOLO per i soggetti che saranno proprietari delle frazioni dei lastrici

Quindi come gestire queste porzioni di lastruco comune ?

BCNC ? MA con bcnc diventano comune anche per gli appartamenti sottostanti .
Cosa ne pensate?

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Ciao, Mario,
bisogna leggere quello che vi è scritto negli atti di compravendita nel merito comunque se il lastrico non è stato diviso a suo tempo è di proprietà di quel soggetto di cui parli a prescindere dal fatto che non ha unità immobiliari sottostanti perchè la legge pone la proprietà nel senso orizzontale e nel senso veticale quindi non c’ è dubbio che appartiene al soggetto di cui parli. I lastrici solari sono esenti da imposta perchè fanno corpo unico con tutto il fabbricato e così pure l’ area di base, quindi la divisone dipende dalla volontà del proprietario del lastrico.

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Il lastrico solare è da censire nella categoria fittizia F/5
che avendo intestazione può essere oggetto di atto traslativo
La conformità catastale: riflessi operativi sull’attività notarile - e.library - Fondazione Italiana del Notariato

Da dichiarare la superficie e rappresentare graficamente
sull’elaborato planimetrico (documento diverso dalla planimetria)

Elaborato planimetrico già con Circolare n° 2/1984
Documentazione Economica e Finanziaria - Dettaglio Parte

In origine EP1 + EP2 + EP3 poi solo EP e tabella
Documentazione Economica e Finanziaria - Dettaglio Parte

Categoria fittizia introdotta con D.M. n° 28/1998
(art. 3 - comma 2 - lettera c) (una fonte riporta art. 2 sbagliato)
DECRETO 2 gennaio 1998, n. 28 - Normattiva

Poi successive norme e prassi catastali
Per esempio la Circolare n° 83/1999
Documentazione Economica e Finanziaria - Dettaglio Parte

Oppure la Circolare n° 1/2009 (per la categoria F/6)
(AI Overview ha fatto cilecca dichiarando l’anno 2011)

Oppure la Circolare n° 18/2017 (per la categoria F/7 ex D/7)

Altri numeri possono apparire in alcuni uffici provinciali
OPENkat - Lista delle categorie immobiliari
Oppure nel passato hanno transitato nel numero diverso
Categorie - Catasto.net - Network Catasto®

Per la categoria F/5 - nuova costruzione
(unità afferente edificata in sopraelevazione)
Guide - Sopraelevazione di fabbricato censito... accatasta... - GeoLIVE
++ Esempi Docfa

Dopo l’atto traslativo e la voltura catastale
sulla visura di ogni u.i.u. (quelle collegate al lastrico solare)
apparirà annotazione del b.c.n.c. (almeno le ho lette nel passato)

VADEMECUM DO.C.FA. (nazionale)
La redazione degli atti di aggiornamento del Catasto Fabbricati
Professionisti - Aggiornamento Catasto fabbricati - Docfa - Vademecum e Istruzioni operative - Agenzia delle Entrate

VADEMECUM DO.C.FA. (Regione Marche)
Direzioni Provinciali e uffici Provinciali territorio - Servizi catastali - Servizi catastali - Agenzia delle Entrate

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E’ vero! ma bisogna procedere in ordine di tempo ( tempus regit actum) perchè il fabbricato è accatastato e produce rendita ai condomini quindi essi lo riportano nella dichiarazione dei redditi nel riquadro Fabbricati ; se il proprietario del lastrico l’ ha accatastato nella categoria F/5, in *caso di utilizzazione edificatoria dell’ area * come impone il comma 746 dell’ art. 1 della legge 161 del 2019, egli, a lavori ultimati fa fare l’ accatastamento del nuovo piano fabbricato, se invece il proprietario vende a diversi soggetti le rispettive aree chi voglia costruirvi deve chiedere al comune la cubatura massima e poi presenta il progetto per l’ autorizzazione a costruire.

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Ho scritto per l’aspetto catastale che sembrato oggetto della domanda

. . . e come permettere il transito e l’accesso alle frazioni
Qui subentra un accordo tra le parti
Per l’aspeto pratico catastale non vorrei scrivere errori a quest’ora tarda
Risponderei solo livello teorico perché caso personalmente mai trattato
Quel lastrico solare inizialmente da identificare con unico subalterno
dovrà essere frazionato al Catasto Fabbricati in tanti nuovi subalterni
Quanti subalterni in base al numero dei condòmini acquirenti
poi aggingere un altro subalterno per gli spazi di transito
Il precedente unico subalterno da sopprimere
Il primo disponibile al momento della dichiarazione
risultante dall’elenco dei subalterni presente nella banca dati
Verificando anche possibili errori
Indirettamente anche attraverso servizio gratuito
Schede - Consultazione rendite catastali, rendita catastale - Consultazione rendite catastali - Agenzia delle Entrate

Ma noi tecnici abilitati possiano consultare anche altri dati
(elenco NON completo)
Schede - Consultazione banche dati - Sister (Professionisti e privati) - Che cos'è - Agenzia delle Entrate

Rimangono gli altri apetti da considerare, quello civilistico,
ovvero la volontà del proprietario del lastrico solare
Intende avvalersi del diritto di sopraelevazione ?
Allora ci sarà anche l’indennizzo per la sopraelevazione
da corrispondere ai condòmini sottostanti
L’edificio potrà sostenere la sopraelevazione
senza comprometterne la staticità oppure potrà sostenere un sisma ?
(sono andato a cercare il particolare art. 90)
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 - Normattiva

La sopraelevazione potrà alterare il decoro architettonico ?
Art. 1127 codice civile - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio - Brocardi.it

L’aspetto urbanistico è quanto già brevemente risposto
Qual è la destinazione urbanistica in quella zona ?
Gli stardard urbanistici e quelli del piano regolatore comunale
oppure diverso piano di attuazione
Dm 1444/68 e standard urbanistici, i limiti da rispettare in edilizia - BibLus

QUADRO DELLE DEFINIZIONI UNIFORMI (nazionale)
https://www.mit.gov.it/comunicazione/news/ladozione-del-regolamento-edilizio-tipo-ret

ed il quadro del proprio Comune
Infine il regolamento edilizio e quello di igiene

In alternativa presumo potrà esserci la cessione di cubatura

Qui segnalo un piccolo errore di battitura sul numero della legge
(160 anzichè 161, mentre il comma 746 segnalato è corretto)
LEGGE 27 dicembre 2019, n. 160 - Normattiva

In sintesi la base imponibile ai fini IMU

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il quesito era

<Quindi come gestire queste porzioni di lastruco comune ?>
OSSIA lo spazio del lastrico che dovrà essere comune tra due o tre porzioni…COME la si deve gestire?

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Il problema si pone con
<poi aggingere un altro subalterno per gli spazi di transito>
che andrebbe pure bene ma saranno poi 5 divisioni sub + 1 sub spazi di transito, totale 6 sub

6 sub x 70 €= 420 €
Un vero capitale

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Altro dubbio che ho.
NON ho ancora verificato se il condominio su cui è il lastruco abbia o non abbia EP l’elaborato planimetrico.

Qualora EP non ci fosse potrei presentare EP con già il frazionamento del lastrico ?
Il catasto l’accetta oppure vi è il rischio che lo rigetta ?
Cosa dice la vostra esperienza

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Salve, Alberto,

questo forum ha lo scopo di far sapere a chi pone quesiti di dargli la risposta indicandone le regole da seguire, io non ho dato una risposta della tecnica catastale da adottare all’ uopo. Mi pare di aver capito che il lastrico appartiene a un proprietario estraneo al condominio, quindi spetta a lui decidere come meglio crede. Il lastrico è accatastato nella categoria F/5? oppure ha la funzione di copertura dell’ edificio; se è possibile costruirvi sopra spetta al comune dare la autorizzazione al proprietario.

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Maggiori spese per tributi catastali (e prestazioni professionali)
Aggiungere le spese per variazioni con causale fusione
Ogni porzione di lastrico solare da fondere con la propria u.i.u.
(unità immobiliare urbana)
Preesistente u.i.u. e lastrico solare sulla medesima planimetria
Soppressione preesistente subalterno e generazione di nuovo
Alla pratica Do.C.Fa. si allegano l’elaborato planimetrico
e la tabella con la dimostrazione dei subalterni (alcuni sono nuovi)
Documenti da presentare quando obbligatori

Improbabile l’aumento della rendita per aumento dei vani catastali
I vani catastali si arrotondano al mezzo vano
Il lastrico solare (o le porzioni) è un’area scoperta (dipendenza)
La dipendenza potrà essere conteggiata fino ad un massimo del 10%
degli altri vani catastali già calcolati
Ai sensi dell’Istruzione II del 1939 (poi aggiornata) (paragrafo 13)
https://www.colgeofc.it/public/docfa/ISTRUZIONE%20II.pdf

Si prevede l’aumento della superficie catastale
Ai sensi dell’allegato C al D.P.R. n° 138/1998
Criteri per i gruppi “R” e “P” - comma 1 - lettera d) (pertinenza esclusiva)
Nel modello 1N (parte seconda) occorre indicare le superfici lorde e nette
Segue link ad un video (di 9 anni fa)
https://www.youtube.com/watch?v=KHuM2ifwlXU
L’attuale versione del software Do.C.Fa. è 4.00.5
Schede - Software Docfa 4.00.5 - Agenzia delle Entrate
Segue video (di 9 anni fa) per accatastamento del lastrico solare
https://www.youtube.com/watch?v=HPnEOE-xaGU

Ci saranno altre possibili spese per tributi catastali ?
Penso di si - Se nella banca dati non ci sono b.c.n.c.
Come si arriva sul piano di calpestio del lastrico solare ?
Vano scala ? Ci sono altri volumi tecnici condominiali ?
La novità dal 01/01/2025 ?
€ 70 per costituzione del b.c.n.c.
Prima gratis, almeno in alcuni uffici provinciali
Forum - Recupero di BCNC con nuove tariffe 2025 - GeoLIVE ++
++ Diritti catastali docfa - n°10 da alberto-cannao

Soluzione alternativa ?
Costituzione b.c.n.c. anche per il lastrico solare
(quindi bene condominiale)
Ogni condòmino con la propria quota da tabella millesimale
Consultare specifiche norme del Codice Civile (esempio art. 1126)
Art. 1126 codice civile - Lastrici solari di uso esclusivo - Brocardi.it

Segue link a caso particolare (non c’è un elaborato planimetrico)
https://www.youtube.com/watch?v=Jnoo7NqVR1Y
Circolare n° 9/2009
https://def.finanze.it/DocTribFrontend/getContent.do?id={AC5B0473-EDE5-47CE-918D-A422FCDBBA35}
Lettera Circolare n° 36363 del 31/05/2002
Normativa Catastale - Note - DocFa 3 Elaborato planimetrico Nota AdT 31mag2002... - GeoLIVE

La lettera riporta testo parzialmente sbagliato (!)
- si debbano costituire beni comuni (sensibili e/o non sensibili);
Il testo corretto è il seguente
- si debbano costituire beni comuni (censibili e/o non censibili);

Segue link di altro video
https://www.youtube.com/watch?v=aL14O0AUhRI

Circolare n° 2/2016 (in particolare entità tipologiche e b.c.n.c)
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/298305/Circolare+2E+del+01+febbraio+2016_20160129_Circolare+n+2-E.pdf/19c312c8-7a97-48ba-7169-f329cf4712fa?t=1460645669449

Slide per un seminario (Collegio Geometri di Macerata)
https://www.geometrimacerata.it/wp-content/uploads/sites/4/2018/08/2016_geometri_30_05_imbullonati_mc_Simoni.pdf

Dimenticavo di scrivere quanto segue
Se data ultimazione costruzione dell’intero edificio
è precedente la Circolare n° 2/1984
con piena attuazione dal 01/05/1984
NON ci sarà alcun elaborato planimetrico nella banca dati

Alla luce di quanto esposto si evidenzia la necessità di divulgare la presente circolare, in tutte le forme ritenute opportune e massimamente efficaci, a tutto il personale d’Ufficio ed agli organi professionali - notai e tecnici - interessati alle procedure catastali; tale opera di diffusione dovrà essere completamente esaurita entro il 30 aprile p.v., in modo che dal 1 maggio la circolare stessa abbia piena attuazione.

Salvo casi particolari in date successive alla Circolare n° 2/1984

I tecnici abilitati alla presentazione di Do.C.Fa. e Pre.Geo.
possono scaricare dalla piattaforma Sis.Ter. (on-line)
altri documenti che il singolo cittadino dovrà chiedere allo sportello

Strumenti - Modulistica generica - Agenzia delle Entrate
(Richiesta certificati catastali - pdf) ++
(Richiesta di accesso formale ai documenti amministrativi - pdf)

Accesso ai documenti dell’Agenzia, la disciplina si aggiorna | FiscoOggi.it

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Ripeto nuovamente che ho risposto per le questioni catastali
Quanto nuovamente confermato da Mario
Che continua a trattare e chiedere informazioni catastali

Per quanto riguarda l’aspetto edilizio ed urbanistico
Se vogliamo spaccare il capello ed essere precisi

Per lastrico solare propriamente detto
si intende quello calpestabile e quindi con parapetto
tale intendevo per il caso descritto da Mario

Senza parapetto per me si intende terrazzo (di copertura)
Al maschile perchè altrimenti è terrazza a livello
Per terrazzo intendo quello che di fatto NON è praticabile
perchè privo del parapetto

Glossario delle definizioni tecniche in uso
nel settore economico-immobiliare
Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore economico-immobiliare - TECNOBORSA

Lastrico solare
Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso.

Terrazzo di copertura (vedi Lastrico Solare)
Superficie praticabile in tutto o in parte di copertura di un edificio, di uso esclusivo ovvero condominiale.

Terrazzo
Struttura, anche in aggetto, dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità minima m. 1,40).

Per comparazione con altre definizioni uniformi (urbanistica)
https://www.mit.gov.it/comunicazione/news/ladozione-del-regolamento-edilizio-tipo-ret

Il Codice Civile all’art. 1126 riporta solo lastrico solare
ma si intende equiparato a terrazza a livello
Come riportato da giurisprudenza, per esempio . . .
https://www.romanacondomini.it/amministrazione-condominiale-roma/lastrico-solare-terrazza-differenze-responsabilita/

Per quanto riguarda l’aspetto urbanstico
che pare non interessare Mario, almeno per il momento
Subentra la trasformazione da copertura NON praticabile
a copertura praticabile (e presumo anche l’inverso)
ovvero cambio di destinazione d’uso, per esempio . . .
La trasformazione del lastrico solare in terrazzo: disciplina urbanistica

Non ci sono solo interventi edilizi per parapetto, cornicione, vano scala, vani tecnici, ecc.

Altri possibili interventi per nuova unità immobiliare abitabile e quindi nuovo volume

Attico
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato posizionata all’ultimo piano (vedi piano attico), parzialmente arretrata rispetto alla facciata e provvista di terrazzo a livello.

Piano attico
Piano abitabile di un edificio, edificato al di sopra della cornice di coronamento. È totalmente o parzialmente arretrato rispetto alla facciata ed è provvisto di terrazzo a livello.

Superattico
Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato sovrastante il piano attico, ovvero piano abitabile di un edificio caratterizzato da uno sviluppo planimetrico inferiore e arretrato rispetto all’attico stesso.

Ritorno a quanto già risposto brevemente
Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio - Confedilizia
Guida: Sopraelevazione di edifici | IDM Alto Adige

Infine per un confronto tra catasto ed urbanistica . . .
Catasto rispetto all'urbanistica ha valore sussidiario e non probatorio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Scritto nella maniera più semplice
al Catasto Fabbricati non interessa (o interessa poco)
ciò che riguarda e dice il Comune (oppure altri Enti)

Circolare n° 4/2006
https://www1.agenziaentrate.gov.it/mt/circolari/Circolari_2006/circ_4_2006.pdf

2.1 I riferimenti normativi
2.2 La rilevanza dei profili civilistici

3.1. L’individuazione della categoria
3.2. I rapporti tra la normativa catastale e quella urbanistico-edilizia
3.3. I rapporti tra la normativa catastale e quella fiscale per alcune specifiche tipologie di immobili

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A mio parere le porzioni di L.S. che saranno comuni vanno censite come quelle esclusive e saranno oggetto di assegnazione pro quota nei vari atti di cv. Alla fine potranno essere catastalmente variate in BCNC ai subb… (lastrici esclusivi).
Concordo con il fatto che bisogna dimostrare al Catasto che il proprietario ha titolo per essere il denunciante e poi catastalmente intestatario.
Buon lavoro.

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Confermo, il proprietario è estraneo al condominio o meglio è condo’mino SOLO in virtù del lastrico.
No…non è accatastato ne in F/5 ne in altro modo.

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Si, comincio anche io a pensare che la strada giusta sia questa…ossia alla porzione comune del lastrico si deve assegnare altro sub…che sarà poi assegnato come comunione nei rogiti dei soggetti “comunisti”.

Se ciò è vero, non ho afferrato questo tuo successivo passaggio:
<Alla fine potranno essere catastalmente variate in BCNC ai subb…>

Per la dimostrazione della proprietà, questa esiste ovviamente, altrimenti non avrei parlato di proprietà.

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@alberto-cannao
In tutta franchezza i tuoi interventi troppo lunghi, dispersivi e non mettono a fuoco la soluzione .
Non ha senso fare fiumi di copia e incolla senza vedere soluzione ai quesiti

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Ribadisco ancora che il lastrico non è accatastati…poi l’edificio è ante 1984 quindi non esiste Elaborato Planimetrico.

In virtù di questo:
Se presento EP con incluso anche il frazionamento del lastrico, il catasto lo accetta ?
Oppure lo potrà rigettare, chiedendo di presentare PRIMA un EP e poi un successivo frazionamento lastrico ?

PS: chiederei di fornire risposte mirate e non romanzi lunghi che non chiariscono il quesito.

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Mi pare che il lastrico solare sia chiamato così impropriamente, e mi pare che non ci sia un proprietario, perchè fa da copertura dell’ intero fabbricato. Quindi colui che sostiene che il lastrico sia suo deve dimostrarne un titolo e di averlo posseduto in modo pieno ed esclusivo Artt. 832 e 1140 c.c)

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Provo a scrivere solo per le questioni catastali
Non è possibile sintetizzare specie per casi particolari
con casistiche differenti e situazioni generiche da accertare
(non solo ambito catastale ma anche civilistico ed edilizio / urbanistico)

Prima devono essere chiare le intenzioni delle parti
Dimostrare la proprietà del lastrico solare
Verificare lo stato della regolarità edilizia / urbanistica
e chiarire le destinazioni d’uso attuale e futura

Per il Catasto Fabbricati le soluzioni sono 2

Intervento iniziale comune
denuncia di costituzione F/5 per il lastrico solare
in questo modo appare intestazione necessaria per trasferimento
proprietà privata della singola persona fisica estranea al Condominio
di norma si allega atto di provenienza (dimostrazione proprietà)
il lastrico solare sarà riportato solo nell’elaborato planimetrico
prima occorre costituire il nuovo subalterno di partenza
necessario per eventuali variazioni successive

Interventi successivi
denuncia di variazione da F/5 a b.c.n.c. (senza intestazione)
per trasferire proprietà al Condominio (a tutti i condòmini)
il lastrico solare sarà riportato solo nell’elaborato planimetrico

Non è stato chiaramente risposto per particolari situazioni
per le quali occorre dichiarare altro b.c.n.c.
oppure altra proprietà privata non dichiarata

Ho scritto che non so come ci si arriva a quella copertura
(termine generico così non facciamo dintinzioni)
Potrebbe esserci un rampa di scala di cui si dimostra proprietà privata
e quindi un vano scala e volume tecnico sopra copertura
Ci sono altri volumi tecnici ? Proprietà di singola persona o più persone ?
Ci sono altri volumi urbanisticamente impattanti ?

Di norma per copertura senza parapetto c’è una botola per l’accesso
con scala retrattile oppure appoggiata / ancorata a parete

L’altra soluzione è più complicata e costosa
Consultare notaio per quali / quanti atti siano necessari
(non è materia professionale per noi tecnici)

Se ogni condòmino vorrà identificare la propria porzione
in modo fisico e detenerne la proprietà esclusiva
occorre denuncia di variazione per divisione
quindi generazione di nuovi subalterni con categoria F/5
e diverse intestazioni (i singoli condòmini acquirenti)
sempre identificazione nel solo elaborato planimetrico

Poi occorrono successive denuncie di variazione per fusione
con la preesistente u.i.u. del singolo condòmino
In questo caso si sopprime il subalterno della preesistente u.i.u.
e si generano nuovi subalterni
Ciascuno presenta la nuova planimetria con l’intera u.i.u.
(qui intesa insieme alla propria porzione della copertura)
Alla planimetria si allega l’elaborato planimetrico

Occorre distinguere il generale significato per frazionamento
da quello specifico per il Catasto Fabbricati
La differenza tra divisione e
frazionamento per trasferimento di diritti
Differenza tra Frazionamento e Divisone in Docfa | Pregeo e dintorni

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Ho come limpressione che non leggiate quello che si scrive. …
Avevo già scritto:

Per la dimostrazione della proprietà, questa esiste ovviamente, altrimenti non avrei parlato di proprietà.
Ossia il proprietario ha titolo CHE DIMOSTRA che il lastrico È DI SUA PROPRIETÀ!!!

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Ci si arriva attraverso una scala condominiale.
Sul lastrico non vi e volume tecnico il solo volume che si innalza dal livello lastrico è il torrino delle scale.

Dal torrido per poggiare i piedi sul lastrico si passa attraverso una porta con serratura la cui chiave è in possesso del proprietario del lastrico.
Il perimetro del lastrico ha ringhiera