Particelle di Superficie Reale - conseguenze

Catasto
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Questo post non è per una domanda ma per promuovere una riflessione sull’importanza della nota “SR” nelle visure del catasto terreni, ossia “particella con superficie reale”.

Le particelle con superficie reale, sono quelle la cui area è stata misurata analiticamente, nascono da un Tipo Particellare disciplinato dal D.P.R. N.650 DEL26/10/1972 ART.7, oppure da un frazionamento in cui sono stati trattati tutti i vertici e quindi tutti i lati della particella derivata (entrambi i casi sono previsti nella procedura pregeo).

La costituzione di particelle con superficie reale SR, eccetto il caso in cui derivano da un tipo di frazionamento che ne ha determinato tutti i nuovi lati identificati tutti da linee rosse, implica sempre una preventiva riconfinazione.

Infatti quando viene costituita una particella di superficie reale SR il cui perimetro comprende linee rosse e nere, è necessario ricostruire l’origine delle linee esistenti (nere) determinando le coordinate esatte dei loro vertici.

Se le linee nere ed i loro vertici, derivano da un tipo di frazionamento post circolare 2/88, la loro incertezza è praticamente nulla oppure limitata a pochi centimetri (generalmente inferiore a 10 cm), mentre se le linee nere derivano da tipi di frazionamento redatti per allineamenti oppure nascono dalla mappa catastale di impianto, le cose si complicano.

Infatti nella ricostruzione delle linee da mappa di impianto o da frazionamenti realizzati con squadri ed allineamenti, la precisione e quindi l’incertezza, può essere subordinata da molti fattori che non dipendono soltanto dalla perizia di chi sta predisponendo il tipo di aggiornamento con particelle reali.

L’incertezza che deriva dalla ricostruzione delle linee nere di impianto o da frazionamenti pre-circolare 2/88, richiede quindi tutte le attenzioni riservate alle riconfinazioni, compreso l’interpello del confinante (artt. 950 e 951 C.C.), altrimenti la posizione delle righe nere utilizzate per costituire la particella di superficie reale SR nascerebbero dalla rideterminazione di un confine stabilito unilateralmente ossia da un solo confinante.

La contestazione di un lato (nero) della particella di superficie reale SR, porterebbe ad una successiva variazione della superficie, che nel caso di avvenuta compravendita avrebbe come conseguenze quanto previsto dall’articolo 1537 del Codice Civile (variazione del prezzo nella vendita a misura).

Quindi anche se può sembrare eccessivo, la predisposizione di un Tipo Particellare o di un Tipo di Frazionamento con particelle di superficie reale, dovrebbe essere sempre preceduto da un’attenta operazione di riconfinazione, nel rispetto degli articoli 950 e 91 del Codice Civile, verificando attentamente la posizione di ogni lato ed interpellando i proprietari confinanti.

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La superficie come parametro nelle riconfinazioni
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Ciao Roberto, condivido quanto da te scritto e la sua importanza. Spesso si trovano tipi con SR in cui poi tanti lati non sono stati realmente riconfinati e in questo modo andiamo a pasticciare ancora di piu il tutto. Dare SR dovrebbe significare riconfinare a 360° tutto e poi saperlo dimostrare cosa che al 90% di quello che si vede poi non e’ cosi’…quindi hai fatto bene a sollevare la cosa e ribadisco la sua importanza a scrivere quelle due lettere cosi facilmente…..

Buon Natale a tutti

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Salve

Argomento interessante dal quale possono scaturire anche divagazioni di ordine pratico e di ordine tecnico giuridico. Il termine “divagazioni” non va preso in senso negativo ma come foriero di concatenazioni con altri argomenti.

Tanti anni fa, circa 20, proposi al Catasto di “riportare in mappa”, termine non proprio corretto per la proposta, delle linee nere oggetto di riconfinazioni concordate tra le parti. Quindi di dare una dignità numerica a quelle linee attraverso un atto di aggiornamento Pregeo (una specie di Tipo Particellare Parziale) che ne avrebbe stabilito le coordinate relative al sistema dei Punti Fiduciali. Progetto che mi sembrava molto interessante sviluppare ma che fu rispedito al mittente.

Qualche anno dopo il collega Nevio Kristancic rilanciava questa mia idea e, credo, anche di Aurelio Costa prima del sottoscritto del cui studio faceva parte chiamandolo “Tipo di identificazione Confini”.

Non volendo divergere troppo dal tema richiamato da Roberto Ciucci credo che i problemi intorno alla creazione di SR siano molteplici e bisogna sempre pensarci molto bene, come dice anche Corrado.

Si innescano tanti intrecci di tipo tecnico-giuridico, non ultimo quello che dicevo sopra legato alle riconfinazioni.

Un tipo di frazionamento che stralcia una SR da una SN, di fatto, crea un punto 0, unilaterale, dove si dichiara che il confine è quello analitico riferito alle coordinate del rilievo.

Passati i venti anni potrebbe avere un notevole impatto giuridico.

Senza contare tutte le problematiche legate alla ri-lavorazione della particella SR.

Cordialmente

Carlo Cinelli

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Carlo,

quello che avevi proposto, sarebbe stato un simil tipo particellare applicato ad una o più dividenti esistenti è molto interessante, considerando che avrebbe dato una sorta di probatorietà a quel lato o quella particella se applicato a tutto il perimetro.

Quello su cui volevo far riflettere io, ma purtroppo vedo molte volte sottovalutato dai tecnici, è il fatto che ogni volta che si tratta una riga nera inserendola nel perimetro chiuso di una particella e quindi definendo una superficie reale SR, sarebbe opportuno allegare al tipo di aggiornamento il verbale di riconfinazione oppure una qualche dichiarazione di consenso del confinante. Perché altrimenti si va a produrre una “riconfinazione unilaterale” la cui importanza legale va in contrasto con quanto previsto da codice civile.
In sostanza quale valore ha un tipo particellare, una particella con superficie reale, una riga nera “certificata” senza aver interpellato il confinante ?

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E’ vero quello che dici. Ma non essendoci alcun obbligo il frazionamento o il Tipo Particellare (eseguito raramente) rimangono atti unilaterali.

Non sarebbe sbagliato allegarci un verbale di riconfinazione ma la vedo dura.

Quando si parla di Catasto ci si scontra con gli scopi.

Come mi ha sempre ripetuto Ferrante a loro non interessano gli scopi civilistici. A quelli bisogna pensarci noi e diversamente.

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Al Catasto non interessano gli scopi civilistici, però quando durante una compravendita viene trasferita una particella con superficie reale, ricade automaticamente nell’ambito della vendita a misura con tutto quelle che ne consegue.
Inoltre, le particelle con annotazione SR sono veramente poche, ma se le linee nere create dopo la circolare 2/88, quindi con coordinate analitiche, fossero state in qualche modo evidenziate nella mappa, le particelle con superficie reale sarebbero state così rare ?

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L’idea è molto importante.
Condivido in una possibilità, tra le tante dichiarazioni già in atto nella procedura Pregeo, di inserire che, quando trattasi di contorno chiuso con solo una linea o più linee NERE, il tecnico dovrebbe mettere una ‘‘spunta’’, che trattasi di consenso del confinate relativamente alla sola conferma della linea nera. Come accennato da ROBERTO-CIUCCI.
Spesso mi è capitato di richiedere un Tipo depositato in Catasto dove relativamente al punto rilevato vi è la nota che trattasi di “confine” anzichè “recinzione” e poi nella relazione tecnica leggo che il committente non ha richiesto la verifica dei confini.

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In tutti i casi di particelle con superficie reale, la responsabilità di quanto indicato come superficie reale rimane comunque in carico al tecnico che l’ha creata, indipendentemente da quello che chiede o non chiede il catasto