Mi sono già letto di qualche caso simile, ma non ho capito il criterio di stima. Spiego intanto la situazione.
L’attuale intestatario risulta proprietario di un alloggio a piano terra (in fabbricato di 3 alloggi uno sopra l’altro), un’area antistante l’alloggio (di fatto è il giardino ma accatastato 20 anni fa come F/1, piena proprietà) ed un’area comune (area di passaggio accatastata nello stesso periodo come F1 e ne ha 1/3).
Immagino che il giardino (circa 200 mq) sia stato accatastato come F/1 invece che essere messo nella consistenza dell’abitazione per risparmiare qualcosa in termini di tasse (suppongo, non so…). Per l’area comune non mi spiego perchè non sia stato accatastato come BCNC.
Ora il proprietario è deceduto e devono fare la successione. Il notaio che sta preparando il tutto mi chiede una relazione in cui viene dato un valore ai due F/1 (giardino e quota parte del passaggio comune).
Quale criterio di stima deve essere applicato? Per il giardino verrebbe logico fare la differenza tra il valore di mercato dell’alloggio con e il valore dell’alloggio senza. Il giardino, oggi, non è autonomo: è un’area attorno la casa, quindi non è delimitata, è palese che dovrebbe essere nella consistenza dell’abitazione. Per l’area comune…boh!
Non ho esperienza in tal senso, magari mi farò dare una mano da qualche collega, ma anche per sapere quale sarebbe la procedura più corretta…
Grazie
Salve,
mi pare di aver capito che tu voglia determinare il valore dell’ area urbana ai fini IMU come area fabbricabile in tal caso essa deve essere iscritta nel catasto dei fabbrivcti, quindi la normativa riporta che il valore venale deve essere desunto dal ocomune commercio dell’ anno di imposizione, avendo riguardo della zona di ubiczione, della presenza di servizi ed altro, comunque l’ imposta IMU è dovuta in caso di utilizzaziione edificatoria, puoi trovare spiegazioni consultando l’ art. 1 comma 741 lettera D della legge 160 del 2019 scaricandola da internet aggiungendo " Gazzetta ufficiale"., Altre spiegazione puoi trovarle consultando gli articoli 1,2 e 3 del DM 2 gennaio 1998 n. 28, pure scaricabile da internet.
SINTESI
BCNC = beni senza intestati - annotazione su visura dell’u.i.u.
alla quale si collega il b.c.n.c.
F/1 = area urbana con intestati - dunque trasferibile
ai fini fiscali due diversi moltiplicatori della rendita catastale (rivalutata)
uno ai fini del calcolo IMU
l’altro (più basso) ai fini della successione
per la successione obbligatorio riportare un valore
Io non farei la stima per due aree se la successione la deve fare il notaio.
Nel redigere la successione chi la fa deve fare tutto, anche saper stimare un determinato valore. Se un domani arriva un aumento valore il notaio se ne lava le mani e manda il cliente da te solo perchè gli hai fatto una semplice stima, mentre il notaio si paga come un atto notarile se non di più.
Altrimenti costerebbe più la stima che la redazione della successine.
Ormai questi notaio cercano di fare tutto loro, cercando clienti anche su facebook… sono tempi duri anche per loro.
Questa è solo la MIA OPINIONE IN MERITO.
Saluti
Io dovrei attribuire un valore all’area perchè nella successione lo dovranno indicare. Credo che il problema venga fuori dal fatto che essendo degli F/1 non hanno rendita.
La riflessione che faccio, forse stupida, è che di fatto non si tratta di un’area libera edificabile, ma è il giardino dell’abitazione. In neanche 200 mq di giardino, al netto delle distanze dai confini, credo non ci sia fisicamente neanche lo spazio per edificare altro. Il Comune ha redatto una tabella per determinare, come dici tu, il valore dell’area ai fini IMU, ma onestamente viene fuori una cosa spropositata, avrebbe senso se fosse un’area libera su cui poter costruire, ma non per l’area di pertinenza che di fatto è.
I notai dove possono togliersi degli impicci lo fanno, chiedono spesso dichiarazioni ad un tecnico esterno. Anche per gli APE, quando è chiaro che l’identificativo è stato modificato per, ad esempio, separare l’alloggio dalla cantina, e quindi non sono variate le condizioni di riferimento del certificato, vogliono una dichiarazione dove devi confermare l’ovvio. Giusto o sbagliato non lo so, ma di fatto succede esattamente quello che dici.
Quindi con quale criterio andrebbe attribuito un valore?
Ai fini IMU, la norma contenuta nell’ art. 1 comma 741 della legge 160 del 2019 non parla di area edificabile ma di area fabbricabile ( per la spegazione si consulti l’ art. 12 delle preleggi del codice civile) in tal caso deve essere inventariata nel catasto dei fabbricati e deve essere espressa in mq. nella categoria fittizia F1 esente da imposta in quanto non produce rendita. Le categorie fittizie sono elencate nell’ art. 3 del DM 2 gennaio 1998 n. 28 e servono solo per inventariare la loro esistenza. Ai tempi in cui vigeva l’ ICI, acronimo di imposta comunale sugli immobili, i comuni avevano la facoltà e non l’ obbligo di fare dei regolamenti propri per snellire le riscossioni (perchè allora la dichiarazione dei redditi si presentava ai comuni un forma cartacea)( i regolamenti non sono leggi e, come risulta scritto nell’ art. 4 delle Preleggi del codice civile, non possono contenere norme contrarie alle disposizioni di legge.come spiegato negli artt. 52 e 59 del dlgs 446 del 1997 , poi tale criterio venne superato dall’ art. 13 del DL 201 del 2011- Decrero Salva Italia del Governo Monti . Quando da un decreto legislativo si passa al decreto legge, il precedente si intende abrogato tacitamente. Dal 2020 tale decreto legge venne superato dalla legge 160 del 2019 comma 741 e seguenti . L’ area fabbricabile a scopo edificatorio rientra nella categoria fittizia F1 esente da imposta in quanto non produce rendita.L’ area fabbricabile è determinata dal piano di fabbricazione da cui devono risultare esistenti le opere primarie, le vie urbane. Ai fini edificatori l’ area viene proposta dal progettista all’ ufficio tecnico del comune. Il valore dell’ area fabbricabile a scopo edificatorio viene si ricava dal comune commercio dell’ anno di imposizione, nè prima nè dopo; l’ anno di imposizione corrisponde a quello in cui l’ ufficio tecnico rilascia l’ autorizzazione a costruire.l’ Iil pagamento dell’ IMU decorre dal momento in cui si comiunica al comune l’ inizio della costruzione con lettera depositata all’ ufficio del protocollo, ed è dovuta fino al suo completamento riportandola nella dichiarazione dei redditi, calcolandola avendo riguardo di eventuali oneri per adattare il terreno alla base del fabbricato, criterio concordato con il dirigente dell’ area tecnica perchè alcune opere possono non esistere, poi è dovuta per l’ intero fabbricato. La spiegazione della dichiarazione del valore è contenuta nel modulario della Dichiarazione dei redditi.
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Come scritto con altra risposta non ha senso, nel caso particolare,
chiedere la stima da parte di un tecnico, perché probabilmente
le prestazioni professionali saranno superiori al valore per successione
Vedo spesso nella rete internet il ripetuto mantra
valore venale in comune commercio alla data di apertura della successione
articolo 14, lettera a, del D.Lgs. n° 346 del 31/10/1990
abrogato dal D.Lgs. n° 123 del 01/08/2025 (in vigore dal 01/01/2026)
(finalmente stanno raccogliendo le varie fonti in diversi testi unici)
Dichiarazione di successione, indicazioni operative
e profilo civilistico-fiscale delle successioni transfrontaliere
Vincenzo Pappa Monteforte - 14/10/2021
E’ possibile inserire all’interno della dichiarazione
uno o più beni con valore pari a zero?
Categoria catastale F1: significato, utilizzo e implicazioni fiscali
Vanessa Guerriero - 18/04/2025
Valore di che cosa ?
area agricola - area edificabile - parzialmente edificabile - non edificabile ?
Se intorno all’area urbana è già stato costruito un edificio
quale superficie e volume edificabile sono stati usati ?
Posso veramente costruirci sopra qualcosa ?
Ricordo i classici testi di stima accademici e quant’altro
Quali valori dovrebbe pubblicare ogni Comune ?
Le tabelle con i valori minimi delle aree edificabili / fabbricabili
(dal 2019 prevalentemente ai fini IMU) (1)
Lo fanno (facevano) tutti i Comuni e poi quando aggiornano i valori ?
Quale alternativa ? I VAM ? (valori agricoli medi)
In certi territori i valori agricoli hanno poco senso
Inoltre in certe aree non si trovano i VAM (oppure non sono aggiornati)
Nella sostanza si andava a pescare il valore più alto (coltura più redditizia)
Agenzia delle Entrate - Valori agricoli medi
Per le province non linkabili i dati non sono pervenuti.
(da quanti anni ? per esempio Genova dal 2014)
La Provincia di Savona è un altro Pianeta !
(ma ha un certo senso logico: dipende dal territorio disponibile)
Per anni (secoli) l’Italia è stato un Paese prevalentemente agricolo
Sempre il Fisco c’era (la tassa sul macinato)
Poi dietro-front sulle particelle del Catasto Terreni,
meglio redditizia è l’unità immobiliare urbana
(1) La rideterminazione del valore dei terreni – Anno 2019
Giovanni Rizzi - 05/04/2019
(occorre un Commercialista oppure un Notaro ?)
Io ho descritto ampiamente quello che si deve fare. La normativa spiega che il valore venale deve essere ricavato dal comune commercio dell’ anno di imposizione, non me lo sono inventato io. L’ ultimo articolo di ogni decreto legislativo o di un decreto legge oppure di una legge ***inpongono a chiunque spetti di osservali e di farli osservare.,***In ogni caso spetta ad Aurelio scegliere.
Io ho poca esperienza in materia, sicuramente mi appoggerò a qualche collega che in tale campo è più preparato di me. Ritengo inutile volersi ritenere in grado di assumere certi incarichi quando non si ha piena conoscenza della materia. Allo stesso tempo è comunque una cosa che mi interessa, anche solo per conoscenza, ma vedo che anche qui, analogamente a quanto appreso da diversi colleghi, non si va in una direzione univoca. Comunque ringrazio tutti per le risposte e per tutti i riferimenti che con pazienza pi avere indicato.
La question è sempre la stessa
da una parte il valore commerciale / venale
dall’altra il controllo fiscale di ciò che si dichiara
Valori venali delle aree fabbricabili, valido l’accertamento ai fini Imu
FiscoOggi - Mauro Di Biasi - 10 aprile 2024
Tra l’altro, hanno ancora ricordato i giudici di prime cure, la finalità del potere regolamentare affidato ai Comuni non è quella di operare una valutazione ad hoc per ogni area fabbricabile, bensì quella di offrire un’indicazione dei valori minimi per ogni zona omogenea al fine di offrire al contribuente un valore di riferimento e limitare un inutile contenzioso con la conseguenza che allorquando il Comune abbia determinato, come nel caso di specie, il valore dell’area fabbricabile nel pieno rispetto dei criteri tassativi fissati dall’articolo 5 del Dlgs n. 504/1992 eventuali doglianze in ordine alla determinazione di tale valore devono essere specificamente provate dalla parte interessata mediante, ad esempio, presentazione di apposita perizia tecnica.
Nonostante ciò non significa accettare supinamente
Il problema sono i tempi ed i costi per l’opposizione
In conclusione, non avendo la parte adempiuto all’onere che grava sulla stessa di dare la prova positiva della non correttezza dei valori individuati dall’amministrazione e posti a base degli atti di accertamento contestati, la Corte non ha potuto far altro che respingere l’appello presentato e dare ragione al Comune, confermando in pieno la sentenza di prime cure.
Dimenticavo . . .
. . . il Comune si era avvalso di tutte le fonti ufficiali per la stima dei diversi parametri e fra questi anche le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare per i prezzi di vendita proprio per poter avere anche un valore commerciale di riferimento.
Le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare . . .
. . . NON sono gli oracoli di riferimento assoluto . . .
. . . for example . . .
Le quotazioni OMI solo per expertise estimativi
Giovanni Rubuano - 19/02/2018
coordinatore sezione territoriale Catania E-Valuations
Lo Stato italiano è rimasto a lungo indietro
rispetto altre Nazioni europee
Guida sulle buone pratiche per la consulenza tecnica nell’Unione europea
Standard Europei per la Valutazione Immobiliare
9 A EDIZIONE — 2020
GPT EVS 2025: Standard Europei per la Valutazione Immobiliare
La sentenza riguarda i tempi in cui vigeva l’ ICI, l’ IMU non è la stessa cosa: la prima era un’ imposta comunale sugli immobili, la seconda è un’ imposta municipale, per chi non lo sapesse l’ aggettivo municipale deriva dal latino municipium che era composto da due parole: munia capere che vuol dire prendere impegni. Ai tempi della vigenza dell’ ICI i comuni potevano determinare valori di aree fabbricabili fermo restando che il valore era quello in comune commercio nel senso che se il contribuente, o malcapitato, aveva versato quello determinato dal comune non si dava luogo all’ accertamento per evitare il contenzioso, diversamente si doveva seguire il procedimento contenuto nell’ art. 11 del dlgs 504 del 1992, è acqua passata. Ora la dichiarazione dei redditi è sotto controllo dell’ Agenzia delle entrate. Il prezzo dell’ area fabbricabile è riportato nell’ atto di acquisto e quindi accatastato, però il valore è un’ altra cosa ed è quello fiscale che deriva dalla capitalizzazione della rendita catastale al tasso legale, che viene rivalutato cfr art. 13 comma 5 del DL 201 del 2011, allora valevole per l’ IMU e poi per la nuova IMU introdotta con la legge 160 del 2019.
Continui a non comprendere, lascia stare la questione fiscale
Il tema centrale è come per decenni in Italia
sono state eseguite le stime immobiliari (mi pare ferme agli anni '50)
Relativamente di recente i Tribunali si sono evoluti agli standard europei
Tanto da imporre all’Esperto nominato / CTU il rispetto degli standard,
le competenze professionali, i corsi frequentati
e la propria certificazione UNI 11558:2014
Nuovo Decreto sui Requisiti per CTU: Focus sulle Certificazioni UNI
combinata con la norma UNI 11612:2015
Divisione e stima immobile
Lasciamo da parte il tema della divisione e concentriamoci sulla stima immobiliare
Nella sostanza le quotazioni OMI rimangono fuori, sono solo dati statistici, apparentemente di parte, perchè per anni sui rogiti si dichiaravano valori fiscali, che sono ben differenti da quelli reali
In certi contesti occorre cercare comparabili veritieri
La ricerca dei beni comparabili nella stima per confronto
in mancanza di banca dati
Queste difficoltà, in Italia, sono soprattutto relative alla veridicità dei dati ed alla fruizione di banche dati che forniscano elementi puntuali e completi relativamente all’immobile preso a confronto (caratteristiche del comparabile rispetto al subjet) ed al segmento di mercato in cui si è operato.
Si parlava dell’ attribuzione del valore all’ area, essa si può acquistare a titolo gratuito, per eredità, per usucapione, per accessione, per unione e commistione, per compravendita e garantita dalla legge come sancito dall’ art. 42 della Costituzione italiana; orbene se è a titolo gratuito certamente non si può chiedere al comune quanto si deve pagare, nè esso può determinare il valore perchè l’ art. 832 del c.c. lo vieta, restualmente: Il proprietario ha il diritto di disporre e di godere delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’ osservanza degli obblighi stabiliti dall’ ordinamento giuridico** ; gli atti catastali sono dichiarativi, non si possono utilizzare per la prova giuridica della proprietà privata, sono riservati e obbligatori effettuati dai possessori a diverso titolo di immobili a scopo fiscale. Sono cazzi a carico dei possessori se hanno dichiaarato il falso.
Scusa ma allora il notaio si affida a te, tu ti affidi ad un altro tecnico, ma non è più facile dire di no direttamente al notaio dicendogli che non tratti queste tipologie di lavoro? Sarebbe più corretto professionalemente.
PS. Anche questa è solo una mia opinione personale.
Saluti
E’incomprensibile il comportamento del notaio per quando riguarda il valore dell’ area, perchè non è il suo valore reale ma quello fiscale e, secondo me, all’ uopo può richiamare l’ art. 3 comma 2 del DM del 2 gennaio 1998 n. 28 che testualmente riporta: Ai soli fini della identificazione ai sensi dell’ art. 4, possono formare oggetto di censimento i seguanti immobili: lettera D: le aree urbane
Aspetta, non sono stato ad allungare il brodo perché era irrilevante. Il notaio lo ha chiesto a chi deve vendere e chi deve vendere mi ha chiesto se me ne potevo occupare. Prima di dirgli “no” ho detto “mi informo”. Dato che parto sempre dal fatto che dietro qualcosa di apparentemente semplice c’è ampio spazio per fare casini cerco di capire dove è il mio limite, se non sono in grado faccio un passo indietro.
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Il valore dell’ area fabbricabile si ricava dall’ atto di acquisto, si rivaluta in più o in meno a seconda dell’ andamento del mercato di aree analoghe. Il valore fiscale si determina in contraddittorio con il dirigente dell’ are tecnica del comune e il valore inventariatio in catastoi rivalutato i più o in meno in conformità al disposto dell’ art. 11 del dlgs 504 del 1992, e ciò vale se si vuole costruire un fabbricato..
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Interessante tutta la disquisizione sui valori scaturita dal quesito di Aurelio. Ad ogni modo si potrebbe valutare la possibilità, prima di presentare la successione, di aggiornare l’accatastamento dell’abitazione accorpando alla stessa lo scoperto quale pertinenza esclusiva, se effettivamente non è configurabile come lotto autonomo.
In questo modo si andrebbe ad adeguare la rendita del fabbricato e si eviterebbero dubbi o eventuali accertamenti dell’Agenzia delle Entrate sul valore di un’area che di fatto non ha autonoma potenzialità edificatoria.
Anche quella del bene comune censito in F/1 è un’anomalia, ma è capitato in passato ed in alcuni territori, dove c’era l’abitudine di frazionare le particelle nel catasto terreni invece che nell’elaborato planimetrico. Però, a differenza dell’area urbana che è facile accorpare al subalterno del fabbricato (con semplice graffatura della particella e giustificando il tutto nella relazione tecnica del docfa), trasportare la F/1 a partita A è meno automatico, bisognerebbe vedere come è stata descritta in atto o se esiste un regolamento condominiale che la configuri come bene comune e chiarisca a quali unità è comune.
Saluti,
Federico